Auf einen Blick:
- Durch die Bauabnahme ändert sich sowohl für Handwerker als auch für Bauherren rechtlich einiges.
- Es gibt verschiedene Formen der Abnahme, dazu gehören die förmliche Abnahme mit einem Abnahmeprotokoll und die Abnahme durch schlüssiges Verhalten.
- In Fällen, in denen der Bauherr vor der Abnahme abtaucht, ermöglicht das neue Bauvertragsrecht die fiktive Abnahme. Damit die funktioniert, müssen Handwerker ihren Kunden eine Frist zur Abnahme stellen. Bei Verbraucherbauverträgen haben Handwerker dabei besondere Aufklärungspflichten.
- In Abnahmeprotokollen sollten Handwerker besonders auf die richtigen Gewährleistungsfristen und aufgelisteten Garantien achten.
- Sind im Abnahmeprotokoll Mängel aufgelistet, sind Handwerker dazu verpflichtet, Ursachenforschung zu betreiben. Liegt tatsächlich ein Mangel vor, muss der beseitigt werden.
Der Abnahme fiebern Handwerksbetriebe meist ebenso entgegen wie deren Kunden. Das liegt aber nicht nur daran, dass die Bauarbeiten dann endlich abgeschlossen sind und die Handwerker ein neues Projekt auf einer anderen Baustelle in Angriff nehmen können. Auch rechtlich hat der Zeitpunkt der Abnahme für Betriebe eine große Bedeutung.
#1: Was ändert sich durch die Abnahme rechtlich?
„Die Abnahme ist ein wesentlicher und wichtiger Punkt im Bauprozess, sagt Rechtsanwältin Jennifer Essig, die Mitglied bei der Arge Baurecht im Deutschen Anwaltverein ist, denn zu diesem Zeitpunkt ändere sich sowohl für Handwerker als auch für deren Kunden einiges. Dafür nennt die Juristin drei Gründe:
Mit der Abnahme bestätigt der Auftraggeber, dass das Werk im Wesentlichen mangelfrei und vertragsgerecht hergestellt wurde.
Mit der Abnahme geht die Leistungsgefahr vom Handwerker auf den Auftraggeber über. Das bedeutet: Handwerker haften nicht mehr, wenn das Bauwerk beschädigt oder zerstört wird.
Nimmt der Kunde das Werk ab, ist der Werklohn fällig. Der Anspruch auf den Werklohn entsteht allerdings schon mit dem Vertragsschluss. Zunächst sind Handwerker aber in der Vorleistungspflicht.
#2: Wann gilt ein Werk als abgenommen?
Es gibt verschiedene Formen der Abnahme. Dazu gehört die sogenannte förmliche Abnahme. Dabei handelt es sich in der Regel um eine gemeinsame Begehung der Baustelle. „Am Ende unterschreiben beide Vertragsparteien bestenfalls ein Abnahmeprotokoll“, sagt Rechtsanwältin Jennifer Essig.
Genau das geschieht aber bei kleineren Handwerksleistungen meist nicht. Gängige Praxis ist dabei vielmehr die konkludente Abnahme durch schlüssiges Verhalten – also durch eine stillschweigende Handlung. „Eine solche Abnahme kann zum Beispiel vorliegen, wenn Handwerker die Schlussrechnung ausstellen und der Kunde diese vorbehaltlos bezahlt“, sagt Rechtsanwältin Jennifer Essig. Wenn Bauherren das Werk in Benutzung nehmen, könne aber ebenfalls eine Abnahme vorliegen. Allerdings warnt die Rechtsanwältin: „Bei der Abnahme durch schlüssiges Verhalten kommt es immer auf den Einzelfall an.“ In Fällen, in denen Bauherren ein Bauwerk lediglich nutzen, weil sie keine andere Wahl haben, liege vermutlich keine Abnahme vor. Aus diesem Grund hat die Rechtsanwältin einen Tipp für Handwerker: „Bei größeren Summen sollten sie die Abnahme durch ein Abnahmeprotokoll mit ihrem Kunden schriftlich festhalten.“
#3: Was tun, wenn der Kunde sich nicht rührt?
Es gibt auch Kunden, die versuchen, sich durch Abtauchen vor der Abnahme zu drücken – zum Beispiel, weil sie zum vereinbarten Abnahmetermin ohne Angabe von Gründen nicht erscheinen. Doch dazu sagt Rechtsanwältin Jennifer Essig klar: „Die Abnahme kann auch fingiert werden.“ Dabei hilft eine Regelung im neuen Bauvertragsrecht. Laut § 640 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) reicht es, wenn Handwerker ihren Kunden eine angemessene Frist zur Abnahme setzen. Lassen Auftraggeber diese kommentarlos verstreichen, gilt das Werk auch nach neuem Recht als abgenommen. „Verhindern können Auftraggeber die fiktive Abnahme nur, wenn sie innerhalb der Frist mindestens einen Mangel benennen und aus diesem Grund die Abnahme verweigern“, so Baurechtlerin Essig.
Allerdings weist sie darauf hin, dass bei Verbraucherbauverträgen eine Besonderheit bei der fiktiven Abnahme zu beachten ist: „Hier haben Handwerker besondere Aufklärungspflichten.“ Das heißt: Sie müssen Verbraucher in Textform auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angaben von Mängeln verweigerten Abnahme hinweisen. Kommen Handwerker dieser Pflicht nach, gilt das Werk nach Ablauf der Frist als abgenommen.
#4: Worauf müssen Handwerker bei einem Abnahmeprotokoll achten?
Der Termin für die Abnahme steht. Doch was jetzt? „Es ist immer gut, wenn sich Handwerker auf so einen Termin vorbereiten“, sagt Baurechtlerin Jennifer Essig. Der Königsweg: In Ruhe ein Abnahmeprotokoll vorbereiten und zum Abnahmetermin mitnehmen. Doch eine Pflicht ist das nicht. Der Juristin zufolge ist es aber auch in Ordnung, wenn die Gegenseite das Protokoll erstellt. Allerdings müssen Handwerker dann unbedingt folgende Angaben auf Richtigkeit prüfen:
- die angegebenen Gewährleistungsfristen
- die aufgelisteten Garantien und
- die monierten Mängel.
„Sind im Abnahmeprotokoll falsche Angaben enthalten, sollten Handwerker unbedingt auf Korrekturen bestehen“, betont die Baurechtlerin. Auch nicht jeder vom Auftraggeber monierte Mangel ist tatsächlich einer. Für solche Fälle hat Jennifer Essig einen Tipp für Handwerker: „Sie können schriftlich ins Abnahmeprotokoll aufnehmen lassen, dass der besagte Mangel aus ihrer Sicht keiner ist.“
#5: Was ist zu tun, wenn der Auftraggeber Mängel rügt?
Besteht der Kunde darauf, dass im Abnahmeprotokoll ein Mangel aufgelistet wird, bleibt das nicht ohne Folgen. „Handwerker müssen in so einem Fall Ursachenforschung betreiben“, erläutert Rechtsanwältin Jennifer Essig. Stellen sie daraufhin tatsächlich einen Mangel fest, müssen sie den auch beseitigen.
Doch was ist, wenn Handwerker nach gründlicher Prüfung feststellen, dass der vom Auftraggeber monierte Mangel gar keiner ist? „Wo kein Mangel ist, muss auch nicht nachgebessert werden“, sagt Baurechtlerin Essig. In diesem Zusammenhang weist sie darauf hin, dass Handwerker ihren Auftraggebern die Überprüfung in Rechnung stellen können, wenn
- kein Mangel festgestellt wird oder
- der Handwerker nicht für den Mangel verantwortlich ist.
„Diesen Vergütungsanspruch sollten sie sich durch einen entsprechenden ausdrücklichen Hinweis beispielsweise im Abnahmeprotokoll vorher absichern“, sagt Essig. Sinn macht das nach Einschätzung der Rechtsanwältin insbesondere, wenn der vermeintliche Mangel ein großes Schadenspotenzial birgt oder völlig unklar ist, wer für den monierten Mangel verantwortlich sein könnte.
#6: Muss eine Frist zur Mängelbeseitigung ins Abnahmeprotokoll?
Eine Frist zur Mängelbeseitigung gehört nicht zwingend ins Abnahmeprotokoll. „Die Vertragsparteien können eine Frist aber durchaus bei der Abnahme schriftlich vereinbaren“, sagt Rechtsanwältin Jennifer Essig. Dabei seien aber drei Dinge zu beachten:
Die Frist zur Mängelbeseitigung muss angemessen sein. Wie lang sie sein muss, hängt vom Einzelfall ab.
Liegt letztendlich doch kein Mangel vor, sollten Handwerker den Auftraggeber innerhalb der Frist über das Ergebnis der Überprüfung (schriftlich) in Kenntnis setzen.
Können Handwerker die vereinbarte Frist nicht einhalten, müssen sie das dem Auftraggeber mitteilen. Der Rechtsanwältin zufolge könnten sie das zum Beispiel wie folgt kommunizieren: „Ich bin bereit, den Mangel zu beseitigen. Allerdings ist das zum vereinbarten Termin nicht möglich.“ Zudem sollten sie in dem Schreiben an die Auftraggeber den Grund für die Verzögerung sowie ein Datum, bis zu dem die Mängel beseitigt werden können, aufnehmen.
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