Bauvertragsrecht: Bauherren können Änderungen künftig anordnen

Auf einen Blick:

• Mit dem Anordnungsrecht können Bauherren künftig auch nach Vertragsabschluss Änderungen am Bauwerk verlangen. Betroffen sind alle Bauverträge vom privaten Einfamilienhaus bis zum Industriekomplex.
• Auf den Änderungswunsch eines Bauherrn muss der Unternehmer grundsätzlich ein Nachtragsangebot erstellen. Auf Grundlage dieses Nachtragsangebots versuchen sich Bauherr und Auftragnehmer dann zu einigen.
• Erzielen Bauherr und Unternehmer keine Einigung, kann der Bauherr die Änderung in Textform anordnen.
• Unternehmer können bei Anordnungen Abschlagszahlungen für erbrachte Leistungen fordern. Dabei können sie 80 Prozent auf Grundlage des Nachtragsangebots ansetzen.
• Hält ein Unternehmer den Änderungswunsch für unzumutbar, muss er das nachweisen können.
• Im Streitfall sind künftig Baukammern bei den Landgerichten zuständig. Sie müssen von den Justizverwaltungen der Länder noch bis zum Jahreswechsel geschaffen werden.

Von 2018 an gibt es eine fundamentale Neuerung, die alle neu geschlossenen Bauverträge betrifft. Denn mit der Reform des Bauvertragsrechts wird es dann erstmals das Anordnungsrecht des Bestellers im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geben. Das bedeutet: Bauherren können nach Baubeginn noch Änderungen am Bauwerk durchsetzen – wenn es schlecht läuft, sogar gegen den Willen des ausführenden Handwerksbetriebs. „Damit wird das Prinzip der Privatautonomie fundamental durchbrochen“, sagt Philipp Mesenburg, Justiziar beim Zentralverband des Deutschen Baugewerbes. Denn bei Verträgen gehe es eigentlich darum, dass sich zwei Parteien gemeinsam einigen. Nicht so bei der einseitigen Anordnung.

Der Gesetzgeber geht zunächst einmal vom Idealfall aus, also von einer Einigung zwischen Bauherr und Handwerksbetrieb. Denn in § 650b BGB heißt es künftig: „Begehrt der Besteller eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs oder eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist, streben die Vertragsparteien Einvernehmen über die Änderung und die infolge der Änderung zu leistende Mehr- oder Mindervergütung an.“

Das bedeutet: Äußert der Bauherr einen Änderungswunsch, ist der Unternehmer in der Pflicht, ein Nachtragsangebot vorzulegen. Anschließend versuchen Bauherr und Auftragnehmer, sich auf Grundlage dieses Nachtragsangebot zu einigen. „Einigt sich der Bauherr mit dem Unternehmer auf das Nachtragsangebot, treffen sie eine Vereinbarung“, sagt Mesenburg. Damit handele es sich in diesem Fall nicht um eine Anordnung.

Ins Spiel kommt die Anordnung erst, wenn sich beide Parteien nicht einigen. Grund für einen Konflikt zwischen Bauherr und Unternehmer kann etwa die Höhe des Nachtragsangebots oder der Änderungswunsch des Kunden sein.

Liegt nach 30 Tagen keine Einigung vor, hat der Bauherr künftig die Möglichkeit, die Änderung in Textform anzuordnen. Macht er von seinem Recht Gebrauch, muss der Handwerksbetrieb der Anordnung folgen. Das bedeutet: Der Handwerksbetrieb muss unter Umständen bauen, obwohl er das gar nicht will.

Doch der Reihe nach: Ordnet der Bauherr einseitig eine Änderung an, kann der Unternehmer im Gegenzug eine Abschlagsrechnung stellen, so Mesenburg. Das neue Bauvertragsrecht sieht bei Anordnungen vor, dass der Unternehmer Abschlagszahlungen in Höhe von 80 Prozent auf Grundlage des Nachtragsangebots geltend machen kann. „Solange der Bauherr diese Summe nicht gezahlt hat, muss der Unternehmer nicht weiterbauen“, so der Justiziar.

In der Praxis kann es bei laufender Baustelle vorkommen, dass ein Bauherr plötzlich alles anders haben möchte – zum Beispiel, weil er eine zusätzliche Garage und ein ganz anderes Dach haben möchte. Mögliche Folge: Der Bau dauert dreimal länger. Und infolgedessen würde der Bauunternehmer Probleme auf anderen Baustellen bekommen.

In so einem Fall sieht das neue Bauvertragsrecht eine Zumutbarkeitsschranke vor. Das heißt, dass der Bauunternehmer einer Anordnung des Bauherrn nicht nachkommen muss, wenn diese unzumutbar ist. Unproblematisch ist diese Regelung aber nicht: „Der Unternehmer ist in der Beweispflicht“, sagt Mesenburg. Er muss also begründen, warum er den Änderungswünschen des Bestellers nicht nachkommen kann.

Änderungswünsche des Bauherrn müssen nicht immer der Grund für eine Anordnung sein. Manchmal kann eine Anordnung auch erforderlich werden, weil sich die ursprüngliche Vereinbarung nicht realisieren lässt.

Beispiel: Ein Handwerksunternehmer hat einen Auftrag für ein Einfamilienhaus mit Keller angenommen. Während der Bauarbeiten erweist sich der Untergrund als schwierig. Die Folge: Realisiert der Betrieb den Keller wie gewünscht, wären die Kosten deutlich höher als vereinbart.

„In so einem Fall muss der Bauherr entscheiden, was zu tun ist“, sagt Mesenburg. Er könne entweder anordnen,

• dass der Keller trotzdem zu höheren Kosten gebaut werden soll oder
• dass das Haus ohne Keller gebaut werden soll.

Das Handwerk wie auch das Baugewerbe haben die Pläne des Gesetzgebers massiv kritisiert. So forderte etwa der Zentralverband des Deutschen Handwerks (ZDH), dass es das Anordnungsrecht nur zusammen mit einer Vergütungsanpassung sowie einem Streitbeilegungsmechanismus geben dürfe. Ähnlich lautete die Forderung des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes.

Letztendlich konnten sich beide Verbände mit ihrer Forderung durchsetzen. Denn mit dem neuen Bauvertragsrecht werden zum Jahreswechsel auch Baukammern bei den Landgerichten eingerichtet. Bis zum 1. Januar 2018 müssen die Justizverwaltungen der Länder diese Kammer einrichten. Künftig werden sie dann für alle bauvertraglichen Streitigkeiten zuständig sein – unabhängig vom Streitwert.

„Die zügige Durchsetzung ihrer Ansprüche ist für die kleinen und mittleren Betriebe des Handwerks essenziell“, begrüßt ZDH-Generalsekretär Holger Schwannecke die Einführung von Baukammern. Denn genau dafür sollen die Kammer künftig zuständig sein: Bei laufender Baustelle, Streitfälle im einstweiligen Verfügungsverfahren schnell und verbindlich zu klären.

Der ZDB sieht das Anordnungsrecht trotz dieser Neuerung nach wie vor kritisch: „Hier werden die nächsten Jahre zeigen, inwieweit diese Regelungen dem Praxistest standhalten“, sagt Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa.