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Urteil zum Bauvertragsrecht

Gericht nimmt Standardvertrag eines Bauunternehmens auseinander

Ob Abnahme oder Anordnungsrecht: Im Streit um mehrere Vertragsbedingungen entschied ein Gericht, was nach Bauvertragsrecht nicht geht.

Auf einen Blick:

  • Ein Bauunternehmen verwendete bei Verträgen mit Verbrauchern einen Standardvertrag, in dem ein Verbraucherschutzverein zahlreiche Vertragsbedingungen monierte.
  • Ein Gericht erklärte insgesamt 18 Klauseln für nichtig. Darunter waren Regelungen zur Abnahme und dem neuen Anordnungsrecht.
  • Rechtskräftig ist das Urteil noch nicht. Weil es noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung zum neuen Bauvertragsrecht gibt, hat das OLG Frankfurt die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.

Das neue Bauvertragsrecht hat vor der Einführung 2018 für viele Diskussionen gesorgt – insbesondere ging es dabei um die Regelungen in Verbraucherbauverträgen wie zum Beispiel dem Anordnungsrecht. Doch seit der Einführung war es lange Zeit ruhig um das neue Recht. Jetzt ist der Fall eines Bauunternehmens vor dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main gelandet.

Worum ging es in dem Fall?

Gegenüber Verbrauchern verwendete das auf die Erstellung schlüsselfertiger Wohnhäuser spezialisiere Unternehmen einen vorformulierten „Planungs- und Bauvertrag“. Zahlreiche Klauseln dieses Vertrags erachtete ein Verbraucherschutzverein für unwirksam und reichte Klage ein.

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Dass 18 Klauseln unwirksam sind, entschied nun das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main. Bei diesen Klauseln handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Daher prüfte das Gericht die einzelnen Vertragsbedingungen darauf, ob sie mit dem geltenden Recht zu vereinbaren sind. Hier sind zwei Beispiele für Klauseln, die nach Ansicht des Gerichts nicht zulässig sind.

Beispiel 1: Abnahme nach neuem Bauvertragsrecht

In einer Klausel hieß es, dass das Bauwerk als abgenommen gilt, wenn eine Frist zur Abnahme gesetzt wurde „und der Auftraggeber die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe wesentlicher Mängel verweigert hat“. Diese Klausel sei aus zwei Gründen unwirksam, entschied das Gericht:

  1. Der Unternehmer müsse laut dem neuen § 640b BGB in Textform auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angaben von Mängeln verweigerten Abnahme hinweisen.
  2. Laut Gesetz genüge schon ein einziger Mangel, um die Abnahme zu verweigern.

Beispiel 2: Anordnungsrecht bei Verbraucherbauverträgen

Unwirksam ist aus Sicht des Gerichts auch folgende Bestimmung: Für den Fall, dass der Kunde statt der Ausführungsplanung wesentliche Änderungen fordert, sahen die Vertragsbedingungen vor, dass die Vertragsparteien „verhandeln und eine entsprechende Nachtragsvereinbarung schließen".

Diese Klausel lasse den ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers außer Acht, so das Gericht. Denn der Gesetzgeber habe dem Besteller ausdrücklich ein einseitiges Anordnungsrecht zugebilligt, wenn keine gütliche Einigung zwischen den Parteien zu Stande kommt. Mit dieser Vertragsklausel werde zu Unrecht der Eindruck erweckt, dass der Kunde unbedingt eine Nachtragsvereinbarung benötige.

Wie es nach dem OLG-Urteil weitergeht

Da es bislang noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung zu Bauklauseln nachdem Bauvertragsrecht gibt, hat das OLG die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Die Sache habe grundsätzliche Bedeutung.

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 28. Oktober 2020, Az. 29 U 146/19

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