Auf einen Blick:
- Die Abnahme ist für Handwerker von großer rechtlicher Bedeutung, da sie damit zum Beispiel Anspruch auf den restlichen Werklohn haben und die Gewährleistungsfrist zu laufen beginnt.
- Damit die förmliche Bauabnahme gültig ist, bedarf es der Unterschrift des Bauherrn auf dem Abnahmeprotokoll. Vorsicht ist geboten, wenn nur Bauleiter oder Architekt unterzeichnen, denn die benötigen eine Vollmacht oder Prokura vom Bauherrn.
- Im Abnahmeprotokoll können die vertraglich vereinbarten Gewährleistungsfristen noch mal geändert werden. Hier gilt es für Handwerker genau hinzusehen, denn die Gewährleistungsfristen aus dem Abnahmeprotokoll sind dann verbindlich.
- Wenn das Abnahmeprotokoll Fristen zur Mängelbeseitigung vorsieht, sind die einzuhalten. Lassen Handwerker die Frist kommentarlos verstreichen, verlieren sie schlimmstenfalls ihr Nachbesserungsrecht.
Für die Bauabnahme gibt es verschiedene Möglichkeiten. Treffen sich Handwerker mit dem Auftraggeber auf der Baustelle, um dort ein Abnahmeprotokoll zu unterzeichnen, handelt es sich um eine sogenannte förmliche Abnahme. „Mit ihrer Unterschrift erklären Auftraggeber, dass die handwerklichen Leistungen vertragsgemäß und ohne wesentliche Mängel erbracht wurden“, erläutert Florian Herbst, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht von der Kanzlei Rembert Rechtsanwälte und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Doch auch mit dem unterzeichneten Papier kann noch einiges schiefgehen. Der Baurechtler verrät, worauf Handwerker besonders achten sollten.
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1. Die Unterschrift des Bauherrn fehlt
Das Protokoll wird bei der Abnahme bestenfalls von beiden Vertragsparteien unterschrieben. Doch eine Unterschrift darf laut Rechtsanwalt Florian Herbst auf keinen Fall fehlen: „Der Auftraggeber muss unterschreiben, sonst kommt die Abnahme nicht zustande.“
Fehlt diese Unterschrift, sei das für Handwerker mit erheblichen Nachteilen verbunden, weil dann die Wirkungen der Abnahme nicht eintreten. Das bedeutet laut Herbst:
- Der Werklohn wird nicht fällig und Handwerker haben somit noch keinen Anspruch auf den restlichen Werklohn.
- Außerdem beginnt die Gewährleistungsfrist noch nicht.
- Ohne Abnahme geht die Vergütungsgefahr nicht auf den Bauherrn über. Handwerker müssen also noch für Schäden am Gebäude aufkommen, wenn das beschädigt oder zerstört wird.
- Die Beweislast kehrt sich auch noch nicht um. Das bedeutet, dass der Handwerker in einem Gerichtsprozess bei Mängeln noch in der Beweispflicht ist.
Der Baurechtler rät Handwerkern, auch darauf zu achten, wer das Protokoll unterzeichnet und ob die Person zur Unterschrift berechtigt ist. So brauche ein Architekt zwingend eine schriftliche Vollmacht vom Bauherrn und ein Bauleiter könne nur unterschreiben, wenn er vom Bauherrn Prokura habe. „Ist das nicht der Fall, dann ist das Abnahmeprotokoll im Streitfall nichts wert“, warnt der Jurist.
Sein Tipp für Unternehmer: „Wenn keine Vollmacht vorliegt, dann sollten Sie sich an den Bauherrn wenden und sich am besten schriftlich bestätigen lassen, wer vertretungsberechtigt ist.“
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2. Gewährleistungsfristen, die vom Bauvertrag abweichen
Die Gewährleistungsfristen sind oftmals in Bauverträgen geregelt, doch dem Baurechtler zufolge können die bei der Abnahme noch geändert werden: „Wenn das Abnahmeprotokoll längere Fristen vorsieht als der ursprüngliche Bauvertrag, dann sind die neuen Fristen rechtlich bindend“, sagt Herbst.
Handwerksunternehmern rät der Jurist deshalb, die Gewährleistungsfristen immer genau zu prüfen und bei Bedarf auf Korrekturen im Abnahmeprotokoll zu pochen. Wer das nicht mache riskiere, dass er gegebenenfalls länger als nötig für die Beseitigung von Baumängel aufkommen müsse.
3. Protokoll sieht Frist zur Mängelbeseitigung vor
Moniert der Bauherr bei der Abnahme Baumängel, kann das Abnahmeprotokoll Fristen für die Mängelbeseitigung enthalten. „Darauf sollten Handwerker unbedingt achten, weil diese Fristen wirksam sind“, erläutert Herbst.
Wer die Frist später kommentarlos verstreichen lasse, setzt dem Juristen zufolge sein Nachbesserungsrecht aufs Spiel. Denn nach Ablauf könnten Bauherrn einen anderen Betrieb mit der Mängelbeseitigung beauftragen. Für die Kosten müsse dann der Betrieb aufkommen, der die Bauleistung mangelhaft ausgeführt habe.
Wenn Handwerker bereits während der Abnahme feststellen, dass die Frist zur Mängelbeseitigung zu kurz ist, können sie sich laut Herbst die nötige Zeit für die Nachbesserung selbst verschaffen. Sein Tipp für Unternehmer: „Weisen Sie den Bauherrn darauf hin, dass Sie die Mängel nicht in der vorgesehenen Zeit beseitigen können und sagen Sie, wie lange Sie etwa brauchen werden.“ Nach Erfahrung des Rechtsanwalts hilft das häufig, Streit um die Fristen zu vermeiden.
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