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Immobilien

Immobilien – Fiskus auf dem Rückzug

Wie lange darf eine gemischt genutzte Immobilie umsatzsteuerlich abgeschrieben werden? Zwei Finanzgerichte haben entschieden: zu Gunsten der Unternehmer!

Wie lange darf eine gemischt genutzte Immobilie umsatzsteuerlich abgeschrieben werden? Zwei Finanzgerichte haben entschieden: zu Gunsten der Unternehmer!

Handwerker, die mindestens zehn Prozent ihrer Privatwohnung oder ihres Privathauses zu unternehmerischen Zwecken nutzen, dürfen nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs das gesamte Gebäude umsatzsteuerlich ihrem Unternehmensvermögen zuordnen. Dann bekommt der Unternehmer die gesamte Vorsteuer erstattet. Im Gegenzug muss er in den nächsten Jahren für die Privatnutzung Umsatzsteuer an das Finanzamt überweisen. Das Problem: Das Finanzamt unterstellt für die umsatzsteuerliche Privatnutzung eine zehnjährige Nutzungsdauer, obwohl Gebäude ertragsteuerlich auf 50 Jahre abzuschreiben wären. Ein gewaltiger Unterschied mit enormen finanziellen Auswirkungen: An der Höhe der zu erstattenden Umsatzsteuer ändert sich zwar nichts. Doch die Frage ist, ob sie verteilt über zehn oder über 50 Jahre zu zahlen ist.

Wegen dieser Diskrepanz zogen bereits mehrere Kläger vor Gericht und bekamen Recht. Sowohl das Niedersächsische Finanzgericht (Az: 5 K 351/04) und das Finanzgericht München (Az: 14 V 2943/04) waren der Meinung, das eine zweiprozentige Abschreibung nicht zu beanstanden sei.

Beispiel

So rechnet das Finanzamt

So rechnen Sie

Anschaffungskosten des Hauses (betriebliche Nutzung 20%)

300.000 EUR zzgl. 48.000 EUR Umsatzsteuer

300.000 EUR zzgl. 48.000 EUR Umsatzsteuer

Vorsteuererstattung

48.000 EUR

48.000 EUR

Ermittlung der Abschreibung

10% von 300.000 EUR = 30.000 EUR

2% von 300.000 EUR = 6.000 EUR

Umsatzsteuer für die Privatnutzung

16% von 30.000 EUR = 4.800 EUR x 80% = 3.840 EUR

16% von 6.000 EUR = 960 EUR x 80% = 768 EUR

Nach der Berechnung des Finanzamts würde der Immobilieneigentümer für die Privatnutzung zehn Jahre lang jährlich 3.840 EUR ans Finanzamt zurückzahlen. Bei einer zweiprozentigen Abschreibung würde er zwar insgesamt ebenfalls 38.400 Euro zurückbezahlen, dann jedoch moderat verteilt auf 50 Jahre.

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