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Steuern

Jetzt Vorsteuer für Immobilien kassieren!

Wer in den vergangenen Jahren ein gemischt genutztes Gebäude gekauft oder gebaut hat, kann jetzt noch einmal beim Fiskus abkassieren. Das Finanzministerium macht rückwirkend Zugeständnisse.

Wer in den vergangenen Jahren ein gemischt genutztes Gebäude gekauft oder gebaut hat, kann jetzt noch einmal beim Fiskus abkassieren. Das Finanzministerium macht rückwirkend Zugeständnisse.

Wurde nur ein Teil des Gebäudes umsatzsteuerpflichtig genutzt, so bestand das Finanzamt bisher darauf, dass die Aufteilung der Vorsteuer nach den Wohnflächen erfolgte. Daran konnte nicht einmal ein bereits 2001 ergangenes Urteil des Bundesfinanzhofes etwas ändern. Dass danach die Vorsteueraufteilung entsprechend der Verteilung der Ausgangsumsätze erfolgen sollte, interessierte die Beamten nicht.

Jetzt Vorsteuern kassieren ...

Daran hat nun das BFM-Schreiben etwas geändert. Für die Zeit bis Ende 2003 können bei der Vorsteuererstattung nun die Ausgangsumsätze zugrunde gelegt werden. Zudem legt das BFM fest, dass bei der Aufteilung nach den Ausgangsumsätzen stets die Warmmiete herangezogen werden muss. Bei selbst genutzten oder verbilligt vermieteten Räumen gilt die ortsübliche Miete (BMF, Schreiben vom 24.11.2004, Az: IV A 5 S 73006 4/04).

Beispiel:

Ein Handwerker kaufte im Jahr 2002 ein 180 Quadratmeter großes Gebäude für 300.000 Euro zuzüglich 48.000 Euro Umsatzsteuer. Davon vermietet er 100 Quadratmeter als Wohnungen umsatzsteuerfrei für 14.400 Euro Warmmiete im Jahr und 80 Quadratmeter als Ladenfläche an eine Firma für eine umsatzsteuerpflichtige Warmmiete von 20.000 Euro. Ginge es noch nach der Wohnfläche, läge die umsatzsteuerpflichtige Vermietung bei 45,45 Prozent. Doch nun geht es nach den Umsätzen und da steigt dieser Anteil auf 58,14 Prozent. Entsprechend erhöht sich die zu erstattende Vorsteuer von 21.816 auf 27.907 Euro.

... ab 2004 läuft alles wieder wie gehabt

Für die Zeit ab 1. Januar 2004 fällt die Finanzverwaltung allerdings in gewohnte Verhaltensweisen. Sie darf dank entsprechender Gesetzesänderungen wieder die Wohnflächen zugrunde legen. Steuerzahler, die vor 2004 die Vorsteuer nach den Ausgangsumsätzen ermittelt hatten, müssen ab 2004 die Differenz zur Berechnung nach Wohnfläche dem Finanzamt erstatten.

Beispiel:

Entscheidet sich der Handwerker aus dem Beispiel für die Berechnung nach Ausgangsumsätzen, so zahlt das das Finanzamt zwar sofort die 27.907 Euro. Es unterstellt dabei aber rein rechnerisch, dass sich die Summe auf zehn Jahre verteilt, dem Unternehmer also 2790,07 Euro Vorsteuer pro Jahr zustehen. Ab 2004 rechnet das Finanzamt wieder nach Wohnflächen, erkennt also nur 2181,16 Euro jährlich an. Die Differenz von jährlich 608,91 Euro fordert das Finanzamt ab 2004 wieder zurück. Die davor liegenden Jahre bleiben davon unberührt. In diesem Beispiel wären das die Jahre 2002 und 2003, für die der Vorsteueranteil von 2790,07 Euro voll anerkannt wird.

Tipp: Einspruch könnte sich lohnen

Betriebsinhaber, die in den vergangenen Jahren ein gemischt genutztes Gebäude gekauft oder gebaut haben und die Vorsteuern aus den Anschaffungskosten nur nach den Wohnflächen aufteilen durften, können nun einen Änderungsantrag stellen und die Vorsteuererstattung nach Ausgangsumsätzen beantragen. Gegen die erneuten Einschränkungen ab 2004 sollte man sich mit dem Einspruch wehren oder man wartet auf einen Musterprozess, an den man sich als Trittbrettfahrer anhängen kann. Die Chancen stehen gut, das der Bundesfinanzhof erneut zu Gunsten von Unternehmern entscheiden wird.

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