Mit harten Bandagen kämpft Bundesfinanzminister Eichel um jeden Steuer-Cent. Gerade erst hat der Europäische Gerichtshof entschieden, dass ein Unternehmer die Vorsteuer für sein Einfamilienhaus vollständig geltend machen darf, selbst wenn er nur einen geringen Teil betrieblich mitnutzt. Nun will Eichel die Umsatzsteuer für den privat genutzten Teil zurück und das bei kürzeren Abschreibungsfristen.
Beträgt der betrieblich genutzte Raum im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung eines Handwerkers mindestens zehn Prozent der Gesamtfläche, darf das gesamte Gebäude dem Unternehmensvermögen zugeordnet werden. So lautet der Tenor eines Urteils des Europäischen Gerichtshofs. Die angenehme steuerliche Folge: Die Vorsteuer wird für das gesamte Gebäude erstattet, selbst für den privat genutzten Teil.
Beispiel: Handwerker Maier lässt sich ein Haus mit 200 Quadratmeter bauen. Im Keller wird eine Werkstatt mit 40 Quadratmeter eingerichtet, damit er auch zu Hause seiner Schreinerstücke anfertigen kann. Das Haus kostet 300.000 Euro zuzüglich 48.000 Euro Umsatzsteuer. Da die Werkstatt mindestens zehn Prozent der Gesamtfläche des Hauses beträgt, darf Herr Maier das gesamte Gebäude umsatzsteuerlich seinem Unternehmen zuordnen. Hierdurch steht ihm ein Vorsteuerabzug in Höhe von 48.000 Euro zu.
Umsatzsteuer auf die Privatnutzung
Allerdings fordert das Bundesfinanzministerium nun die Umsatzsteuer auf die privat genutzten Räume zurück. In zwei Verwaltungsanweisungen hat das Bundesfinanzministerium Stellung bezogen (BMF, Az: IV B 7 S 7206 3/04 und IV B 7 S 7300 26/04). Danach richtet sich die Besteuerung nach der Abschreibung für das Gebäude. Unabhängig von der Abschreibung nach dem Einkommensteuergesetz unterstellt die Finanzverwaltung für umsatzsteuerliche Zwecke jedoch eine Abschreibung von zehn Jahren.
Beispiel: Handwerker Maier erwirbt ein Einfamilienhaus für 500.000 Euro zuzüglich 80.000 Euro Umsatzsteuer (Grund und Boden 200.000 Euro, Gebäude 300.000 Euro), in dem ein Raum betrieblich genutzt wird (im Verhältnis zur Gesamtfläche 20 Prozent). Herr Maier ordnet das gesamte Gebäude seinem Unternehmensvermögen zu und lässt sich die 80.000 Euro Vorsteuern erstatten. Im Gegenzug muss er auf die jährliche Abschreibung der privat genutzten Fläche des Hauses Umsatzsteuer bezahlen, also die nächsten zehn Jahre 3.840 Euro jährlich (300.000 Euro auf zehn Jahre verteilt entspricht 30.000 Euro jährlich, davon 80 Prozent private Nutzung sind 24.000 Euro, darauf 16 Prozent Umsatzsteuer). In zehn Jahren sind so 38.400 Euro wieder ans Finanzamt zurückzubezahlen.
Gegenwehr lohnt sich
Bisher gingen Unternehmer von einer deutlich geringeren jährlichen Abschreibung aus, weil die Nutzungsdauer für Gebäude eigentlich 50 Jahre beträgt. Nach dieser Rechnung wären jährlich nur 768 Euro zurückzubezahlen (300.000 Euro auf 50 Jahre verteilt entspricht 6.000 Euro jährlich, davon 80 Prozent sind 4.800 Euro, darauf 16 Prozent). In 50 Jahren kämen so wiederum 38.400 Euro zusammen, die für die Privatnutzung an das Finanzamt zurückbezahlt werden müssten. Durch die Minderung der Abschreibung auf zehn Jahre die übrigens nur für die Ermittlung der Umsatzsteuer gilt verpufft der eigentliche Spareffekt. Aus diesem Grund lohnt sich Gegenwehr, zumal sich auch der Europäische Gerichtshof die Besteuerung der Umsätze auf den Privatbereich anders vorgestellt hat: nämlich durch die Verlängerung des Vorsteuerberichtigungszeitraums von derzeit zehn Jahren auf 20 Jahre.
Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden
Wird ein Gebäude, das umsatzsteuerlich dem Unternehmensvermögen zugeordnet ist, teils zu steuerfreien, teils zu steuerpflichtigen Umsätzen genutzt, ist die vorrangige Aufteilung der Vorsteuer nun gesetzlich geregelt. Die Aufteilung soll grundsätzlich stets nach den Flächenanteilen ermittelt werden und nicht, wie der Bundesfinanzhof bereits im Jahr 2001 entschied, nach den Ausgangsumsätzen der jeweiligen Gebäudeteile (Paragraf 15 Abs. 4 Satz 3 Einkommenssteuergesetz).
Umkehr der Steuerschuldnerschaft beachten
Seit 1. April 2004 (Übergangsregelung bis 1. Juli .2004) muss man als Käufer einer Immobilie übrigens die Umsatzsteuer beim Finanzamt anmelden und bekommt im gleichen Atemzug die Vorsteuer erstattet. Dem Käufer darf nur der Nettopreis für die Immobilie bezahlt werden (Paragraf 13b Umsatzsteuergesetz 2004).
Tipp: Die beim Verkauf von Grundstücken anfallende Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent, die der Käufer zu tragen hat, bemisst sich seit jeher nach dem vereinbarten Kaufpreis (Paragraf 8 und 9 Grunderwerbsteuergesetz). Bisher rechnete daher auch die Umsatzsteuer zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Durch den Übergang der Steuerschuldnerschaft nach Paragraf 13 b Umsatzsteuergesetz auf den Leistungsempfänger ist die Umsatzsteuer bei Ermittlung der Grunderwerbsteuer nicht mehr mit einzubeziehen, da diese kein Bestandteil des Kaufpreises mehr ist.
