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Steuertipps

Vorsteuer auf den Mietvertrag sichern

Unterschreibt ein Ehegatte den Pachtvertrag für eine Gewerbeimmobilie mit, dann gibt es nur die halbe Vorsteuer. Wir zeigen, wie Sie das vermeiden.

Teure Unterschrift:  - Der Vermieter will sich beim Pachtvertrag absichern? Das geht auch ohne zweite Unterschrift unter dem Vertrag – und ohne Steuerverlust.
Der Vermieter will sich beim Pachtvertrag absichern? Das geht auch ohne zweite Unterschrift unter dem Vertrag – und ohne Steuerverlust.
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Vorsicht Falle: Falls Ihr Ehepartner den Mietvertrag für eine Gewerbeimmobilie mit unterzeichent, bekommen Sie nur die halbe Vorsteuer. So hat es das Finanzgericht Düsseldorf entschieden. „Das ist ein Hammer“, sagt Wolfgang Miethke, Betriebsberater der Handwerkskammer Hildesheim-Südniedersachsen. Das Urteil treffe viele kleine Betriebe: „Gerade im kleingewerblichen Bereich versuchen Vermieter, eine bessere Rechtsposition zu erlangen, indem sie neben dem eigentlichen Mieter noch weitere Personen zur Mietzahlung verpflichten. Das ist dann meistens die Ehefrau.“ Das sieht auch Steuerexperte Horst Schade so. Den Vizepräsidenten der Steuerberaterkammer Niedersachsen ärgert das Urteil: „Mit Logik kann man das nicht mehr verstehen.“

Aber wie hat das Gericht sein Urteil begründet?
Horst Schade: „Das Gericht argumentiert so, dass durch die gemeinsame Unterschrift des Ehepaares unter dem Mietvertrag umsatzsteuerlich eine Unternehmer-GbR entstanden ist, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.“ Weil aber nur der Ehemann die gepachtete Immobilie für seine Kfz-Werkstatt nutzt, könne nur er Vorsteuer geltend machen, also nur 50 Prozent. „Wenn die Ehefrau auch in der Immobilie unternehmerisch tätig wäre, könnten die beiden die volle Vorsteuer ziehen.“ Das Ehepaar kostete dieses Urteil knapp 3800 Euro Vorsteuer. So viel wollte der Fiskus für die Jahre 2008/2009 zurück. Doch es gibt zwei Möglichkeiten, sich gegen die Folgen dieses Urteils zu schützen.

Wie Sie das Problem lösen können, lesen Sie auf Seite 2.

Lösung 1: Bürgschaft

Wenn es dem Vermieter um die Sicherheit seiner Pachteinnahmen geht, dann sollten Sie ihm eine Bürgschaft anbieten, empfiehlt Schade. „Eigentlich rate ich nach Möglichkeit von Bürgschaften durch den Ehegatten ab, doch in diesem Fall ist das etwas anderes.“ Denn durch die Unterschrift unter dem Mietvertrag sei die Ehefrau ähnlich gebunden wie durch eine Bürgschaft. Der Vorteil: Der Handwerksbetrieb kann dann die Vorsteuer zu 100 Prozent ansetzen. Allerdings sollte man darauf achten, dass die Bürgschaft in einem getrennten Vertrag geregelt wird, also nicht im Mietvertrag auftaucht.

Doch auf eine Bürgschaft wird sich nicht jeder Vermieter einlassen. Denn durch die Unterschrift unter den Mietvertrag haften beide Mieter nicht nur für die Miete, sondern auch für Schäden an der Immobilie durch die Nutzung. Bei einer Bürgschaft haftet der Bürge ausschließlich für die Miete. Ein Nachteil für den Eigentümer.

Was Sie noch tun können, erfahren Sie auf Seite 3

Lösung 2: Immobilie weiterverpachten

Dieses Problem haben Sie mit der zweiten Lösung nicht: Wenn Sie als Ehepaar gemeinsam den Mietvertrag unterschrieben haben, dann können Sie die Immobilie weitervermieten – an Ihren Handwerksbetrieb. „In diesem Fall kann das Ehepaar die volle Vorsteuer geltend machen und der Handwerksbetrieb natürlich auch“, sagt Schade.

Beachten müssen Sie dabei nur zwei Dinge: Sie müssen mit dem Eigentümer die Möglichkeit zur Weiterverpachtung vereinbaren. „Das ist aber normaler Bestandteil jedes Pachtvertrags für Gewerbeimmobilien“, betont Schade. Und natürlich müssen Sie im Mietvertrag mit Ihrem Handwerksbetrieb die Umsatzsteuer ausweisen.

Einziger Nachteil dieser Lösung: Sie müssen als Ehepaar nun für die Einnahmen aus Vermietung und Pacht eine Umsatzsteuer- und eine Einkommenssteuererklärung abgeben. Das ist mehr bürokratischer Aufwand. Machen Sie das selbst, kostet es Sie zumindest nichts.

Und was kostet es, wenn ein Steuerberater das übernimmt? Das hängt immer vom Einzelfall ab, sagt Horst Schade. In dem vom Finanzgericht ­entschiedenen Fall schätzt er die Beratungskosten auf rund 500 Euro jährlich. Zum Vergleich: Das Ehepaar musste 1900 Euro Vorsteuer pro Jahr nachzahlen.

Tipp: Einspruch einlegen
Das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf ist noch nicht rechtskräftig. Es wurde zur Revision zugelassen: Der Bundesfinanzhof (BFH) wird also darüber ­entscheiden. Falls also demnächst das Finanzamt Ihren Vorsteuerabzug halbiert, dann sollten Sie ­Einspruch einlegen und ein Ruhen des Verfahrens bis zur endgültigen Entscheidung durch den BFH beantragen.W

FG Düsseldorf: Urteil vom 13. Dezember 2013,
Az. 1 K 2947/11 U
BFH: Aktenzeichen: V R 4/14

(jw)

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