Was ist die ortsübliche Pacht für eine Gewerbeimmobilie?

Auf einen Blick

• Wenn das Finanzamt zu Vergleichszwecken eine ortsübliche Pacht ermitteln will, darf es sich dabei nicht auf globale statistische Verfahren verlassen – selbst dann nicht, wenn es sonst keine Vergleichsmöglichkeiten gibt.
• Entscheidend für den Vergleich kann alleine der örtliche Markt sein.

Bei Gewerbeimmobilien kann das Finanzamt zu Vergleichszwecken von einem Sachverständigen eine ortsübliche Pacht oder Miete ermitteln lassen. Vorschriften, wie der Sachverständige dabei vorgehen soll, gibt es praktisch keine. Doch ein Verfahren hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun ausgeschlossen: die sogenannte EOP-Methode, bei der die marktübliche Ortsmiete alleine anhand statistischer Annahmen und betriebswirtschaftlicher Grundsätze ermittelt wird. (Urteil vom 10. Oktober 2018, Az. IX R 30/17)

Die Ehefrau verpachtet eine Gewerbeimmobilie an ihren Ehemann. Das Finanzamt geht nach Internet-Recherchen von einer verbilligten Verpachtung aus und kürzte die von der Ehefrau angesetzten Werbungskosten entsprechend. Der Streit landet vor dem Finanzgericht, das einen Sachverständigen mit der Ermittlung der ortsüblichen Marktpacht beauftragt. Da es keine vergleichbaren Mietobjekte gibt, stützt sich der Sachverständige auf die EOP-Methode und kommt ebenfalls zu dem Ergebnis einer verbilligten Pacht.

Der BFH hat dieses Urteil nun aufgehoben. Zwar gebe es keine rechtlichen Vorgaben zur Methode der Wertermittlung. Eine Grenze sei jedoch überschritten, „wenn der Sachverständige aufgrund der von ihm gewählten Methode letztlich etwas anderes ermittelt als die ortsübliche Marktmiete oder -pacht“. Die EOP-Methode überschreite diese Grenze, da anhand der statistischen Annahmen allenfalls ein Markt „global abgebildet“ werden könne. „Das Gesetz verlangt aber, auf den örtlichen Markt zu blicken.“

Der Fall geht nun zurück an das Finanzgericht: Es muss die ortsübliche Marktpacht noch einmal ermitteln. Dafür genüge laut BFH „eine Schätzung unter Mitwirkung eines ortskundigen, erfahrenen Sachverständigen“. Komme das Finanzgericht dabei nicht zu einem eindeutigen Ergebnis, so gehe das zu Lasten des Finanzamtes, „das die objektive Beweislast zu tragen hat“.

Vermietung unter Ehegatten ist bei Gewerbeimmobilien nicht ungewöhnlich. Steuerlich setzt der mietende Betrieb die Kosten als Betriebsausgaben ab. Zugleich kann der Vermieter die Kosten der Immobilie als Werbungskosten absetzen. Die Werbungskosten akzeptiert das Finanzamt allerdings nur in vollem Umfang, wenn es sich um eine ortsübliche Marktmiete handelt.

Bei Immobilien zu Wohnzwecken gelten hingegen andere Regeln: Hier genügt es, wenn die Miete zwei Drittel der ortsüblichen Miete beträgt, damit der Fiskus sie voll anerkennt.

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