Bauvertragsrecht: Der Verbraucherbauvertrag und die Baubeschreibung

Auf einen Blick

• Im Bürgerlichen Gesetzbuch wird erstmals definiert, was ein Verbraucherbauvertrag ist. Die Definition umfasst demnach Neubauten und auch erhebliche Umbauten.
• Zwingender Bestandteil des Verbraucherbauvertrags ist die Baubeschreibung, die müssen Unternehmer Verbrauchern vor Vertragsabschluss in Textform zukommen lassen.
• In der Baubeschreibung müssen unter anderem Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung sowie zu den wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks enthalten sein.
• Unternehmern steht für die Erstellung der Baubeschreibung keine gesonderte Vergütung zu.

Grundlage für Bauverträge mit Verbrauchern ist bislang das Werkvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Doch nicht mehr lange: Zum 1. Januar 2018 soll das neue Bauvertragsrecht in Kraft treten, das ebenfalls im BGB verankert sein wird. Dadurch kommen sowohl auf Handwerksbetriebe als auch auf Verbraucher zahlreiche Veränderungen zu – eine davon ist die Baubeschreibung. Die müssen Unternehmer künftig zwingend erstellen, wenn sie mit Verbrauchern einen Bauvertrag abschließen. Die Krux an der Sache: Eine gesonderte Vergütung dafür sieht das Gesetz für Betriebe nicht vor.

Doch der Reihe nach: Wichtig ist zunächst einmal, was ein Verbraucherbauvertrag überhaupt ist und für welche Bauwerke er greift. Darüber gibt die Definition in § 650i BGB Aufschluss: Verbraucherbauverträge sind demnach Verträge, „durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.“

Der Vertrag muss künftig zwingend eine Baubeschreibung in Textform enthalten. Allerdings darf der Unternehmer dem Kunden die Baubeschreibung nicht erst mit dem Bauvertrag zur Unterschrift vorlegen. Vielmehr ist er verpflichtet, dem Verbraucher die Baubeschreibung „rechtzeitig vor Abgabe“ der Vertragserklärung zur Verfügung zu stellen.

Mit dem neuen Bauvertragsrecht hat der Gesetzgeber auch die formalen Anforderungen an eine Baubeschreibung definiert. Enthalten sein muss demnach eine verbindliche Angabe zur Fertigstellung:

• Sofern möglich, müssen Unternehmer den Zeitpunkt der Fertigstellung angeben.
• Steht der zu Beginn der Baumaßnahmen noch nicht fest, müssen sie stattdessen die Dauer der Baumaßnahmen angeben.

Darüber hinaus muss der Unternehmer in der Baubeschreibung die „wesentlichen Eigenschaften“ des Bauwerks darstellen. Die Liste der Mindestanforderungen ist lang. Dazu gehören:

1. eine allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten;
2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen;
3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte;
4. gegebenenfalls Angaben zum Energie- und Brandschutz- sowie zur Bauphysik;
5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke;
6. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus;
7. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen;
8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss und
9. gegebenenfalls eine Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektronanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

Die Pflicht zur Baubeschreibung gehört zu den Punkten, die der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) besonders kritisiert. Justiziar Philipp Mesenburg führt dafür im Wesentlichen zwei Gründe an:

• Seiner Einschätzung nach wird das Verhältnis von Bauherr und Unternehmer durch die Pflicht zur Baubeschreibung quasi umgedreht. Doch was ist damit gemeint? Wer bauen will, braucht zunächst einmal ein Grundstück. Dann muss er entscheiden, was dort genau gebaut werden soll. Das muss der Bauherr dem Bauunternehmer nach den neuen Regelungen aber nicht mitteilen. Stattdessen ist der Unternehmer in der Pflicht, dem Verbraucher in der Baubeschreibung ausführlich darzulegen, was er für sein Geld bekommt.
• Für den Unternehmer ist das mit viel Aufwand verbunden. „Was er im Gegenzug aber nicht bekommt, ist die Möglichkeit, für diese Leistung eine gesonderte Vergütung zu verlangen“, kritisiert Mesenburg. Dennoch ist sich der Justiziar sicher, dass sich die Kosten für die zusätzliche Leistung irgendwo widerspiegeln müssen. Daher sei das Gesetz in diesem Punkt eine Mogelpackung.