Gebäudetyp E: Kann das Gesetz den Wohnungsbau beleben?

Steigende Baupreise in Kombination mit höheren Zinsen für Kredite. Das ist Gift für die Auftragsentwicklung am Bau. „Der Neubausektor ist weitgehend tot“, beobachtet Ulrich Schonlau, Kreishandwerksmeister in Northeim und Chef des Bauunternehmens Schonlau. Sein 38 Mitarbeiter starker Betrieb ist mit gut einem Drittel Belegschaft auf Wohnobjekte ausgerichtet. Er fängt die Entwicklung am Bau zurzeit mit anderen Leistungen ab. „Aktuell machen wir vor allem Sanierungen“, berichtet Schonlau. Die Auftragssituation, die das Bauunternehmen in seiner Region erlebt, steht exemplarisch für den gesamten Wohnungsbausektor in Deutschland.

Ein Vorstoß, den Wohnungsbau günstiger zu machen und so zu beleben, kommt aktuell in Form eines Gesetzesentwurfs vom Bundesjustizministerium. Der Plan: Einfacher bauen, indem auf Komfort-Standards verzichtet werden darf. Das sieht der Entwurf des sogenannten Gebäudetyp-E-Gesetzes (wir berichteten) – „E“ für einfach – vor. Doch es gibt einen großen Haken: Es soll nur für Verträge zwischen „fachkundigen Unternehmern“ gelten.

Gebäudetyp E soll Abweichung von Norm ermöglichen 

Derzeit muss beim Bauen eine Vielzahl von DIN-Normen eingehalten werden, die für Gebäudesicherheit und Wohngesundheit keine Relevanz haben. Zwar gilt: „Die Anwendung von DIN-Normen ist grundsätzlich freiwillig“, wie das Deutsche Institut für Normung schreibt. Die Praxis sieht aber anders aus. Die höchstrichterliche Rechtsprechung in Deutschland geht davon aus, dass die DIN-Normen die sogenannten anerkannten Regeln der Technik abbilden. Also einen Baustandard der gängigen Praxis darstellen. Nur wer nach diesen Regeln baut, liefert ein mangelfreies Werk ab. Wer das nicht tut, zieht im Rechtsstreit den Kürzeren.

Wollen sich Auftraggeber und Auftragnehmer nach geltendem Recht auf einen Bau einigen, der von diesem Standard abweicht, müssen Auftragnehmer umfangreiche Aufklärungspflichten erfüllen. „Für den Auftragnehmer birgt das selbst bei größter Sorgfalt ein enormes juristisches Risiko“, sagt Rechtsanwalt Carsten Woll, Leiter der Abteilung Wirtschafts- und Vergaberecht beim Baugewerbe-Verband Niedersachsen (BVN).

Das neue Gesetz soll über Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch einen rechtssicheren Weg schaffen, damit Vertragspartner von Normen, die nur dem Komfort aber nicht der Sicherheit dienen, abweichen können und das Werk dennoch als mangelfrei gilt.

Kritik am geplanten Gebäudetyp-E-Gesetz

„Die Grundidee, über einen Gebäudetyp E eine Möglichkeit zu schaffen, rechtssicher günstigere Gebäude zu realisieren und so den Wohnungsbau zu beleben, ist natürlich absolut begrüßenswert“, sagt Rechtsanwalt Carsten Woll. Er fürchtet allerdings, dass das Gesetz in der Praxis kaum eine positive Wirkung entfalten wird.

Gründe dafür gibt es mehrere. Der wichtigste: Das Gesetz beschränkt sich mit der nicht näher definierten Gruppe der „fachkundigen Unternehmer“ ausschließlich auf gewerbliche Vertragspartner, die über ausreichende Kenntnisse beim Bauen verfügen. „Die bilden im Bau mit Abstand die kleinste Gruppe von Auftraggebern. Weder private Auftraggeber, noch die öffentliche Hand können den Gebäudetyp E nutzen um günstiger bauen zu lassen“, sagt Woll.

So setzt auch Bauunternehmer Ulrich Schonlau keine große Hoffnung in das Gesetzesvorhaben. „Es sind ja nicht nur Einfamilienhäuser ausgenommen. Auch wenn ich ein Mehrfamilienhaus für eine Wohnungseigentümergemeinschaft bauen will, greift der Gebäudetyp E nicht“, sagt er. Woll bestätigt das: „Auch wenn mehrere Eigentümer einen Bauträger beauftragen, bleiben sie die Auftraggeber und sind damit von den geplanten Erleichterungen ausgeschlossen.“

Gebäudetyp E: Andere Umsetzung notwendig

Damit ein Gebäudetyp E spürbare Auswirkung auf den Wohnungsbau hat, ist nach Meinung des BVN-Rechtsexperten eine andere gesetzliche Implementierung notwendig. „Aus unserer Sicht sollten die erlaubten Abweichungen von den DIN-Normen als Kriterienkatalog Gebäudetyp E in die Musterbauordnung des Bundes aufgenommen werden“, sagt Woll. So könnten sie von den Ländern in den Landesbauordnungen übernommen werden. „Zusätzlich ist im Werkvertragsrecht festzulegen, dass bei einer Bauausführung nach dem Kriterienkatalog Gebäudetyp E kein Mangel vorliegt. Gewerbliche oder private Auftraggeber könnten dann schlicht ankreuzen, auf welchen Komfort sie zu Gunsten geringerer Kosten verzichten“, erklärt der Rechtsanwalt.  

Erleichterungen in den Bauordnungen würde auch für Ulrich Schonlau bedeuten wieder günstiger Bauen zu können. „Ich bekomme die Bauwerke nur günstiger, indem ich die Standards senke“, sagt er. Zurzeit gehe es nur in die andere Richtung. Beispiel: „Aktuell muss ich laut Niedersächsischer Bauordnung ab vier Wohneinheiten jede Wohnung barrierefrei erreichbar bauen. Schon brauche ich eine Aufzugsanlage mit Anschaffungs- und Wartungskosten, was sich deutlich auf den Verkaufspreis auswirkt“, sagt er.