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Der Rohbau eines Einfamilienhauses aus Ziegel in Massivbauweise.

Bauvertragsrecht

Die 4 wichtigsten Neuerungen bei der Kündigung von Bauverträgen

Ob Teilkündigungen oder die schriftliche Kündigung – durch das neue Bauvertragsrecht müssen sich Handwerker mit neuen Regeln bei der Kündigung von Bauverträgen auseinandersetzen. Streit ist programmiert.

Auf einen Blick:

  • Mit dem neuen Bauvertragsrecht gibt es für die „Kündigung aus wichtigem Grund“ erstmals eine gesetzliche Grundlage. Problem: Die Formulierung ist relativ allgemein.
  • Auch bei Bauverträgen nach BGB sind jetzt Teilkündigungen möglich. Sie müssen sich immer auf einen „abgrenzbaren Teil“ des Werks beziehen. Was das genau ist, definiert das neue Recht nicht.
  • Nach einer Teilkündigung können beide Vertragsparteien eine Leistungsfeststellung verlangen. Damit soll Streit um die Vergütung verhindert werden.
  • Mündliche Kündigungen von Bauverträgen sind nun nicht mehr möglich. Denn das Bauvertragsrecht schreibt die Schriftform für Kündigungen zwingend vor.

Bei der Kündigung von Bauverträgen gibt es einiges, was in der Praxis schon lange Usus ist. Gesetzliche Grundlagen fehlten aber zum Teil – mit dem neuen Bauvertragsrecht hat sich das zum 1. Januar 2018 geändert. Manches ist seither aber auch grundsätzlich neu.

Neuerung Nr. 1: Die Kündigung aus wichtigem Grund

Für Rechtsanwalt Alexander Jakobs ist die Kündigung aus wichtigem Grund eine der wichtigsten Neuerungen bei der Kündigung von Bauverträgen, da es hierfür Regelungsbedarf gibt. Dem Baurechtler zufolge war eine solche Kündigung im BGB-Bauvertrag bislang nur dann möglich, wenn

  • der Bauunternehmer eine Vertragsverletzung begangen hat,
  • das Vertrauensverhältnis auf der Baustelle gestört war oder
  • der Vertragszweck nicht mehr erfüllt werden konnte.

Eine rechtliche Grundlage? Bis Ende 2017: Fehlanzeige! „Die gängige Praxis orientierte sich bislang allein an der Rechtsprechung – dem sogenannten Richterrecht, in Anlehnung an § 314 BGB“, sagt Jakobs. Das ist nun obsolet, denn der Gesetzgeber habe die Kündigung aus wichtigem Grund erstmals für alle Werkverträge gesetzlich normiert.

Diese Regelung ist jetzt in Paragraf 648 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zu finden. Sie orientiert sich stark am bisher genutzten Richterrecht, so Baurechtsexperte Jakobs. Und sie gilt ausnahmslos für alle Werkverträge. Nicht im Gesetz enthalten: konkrete Kündigungstatbestände. „Das hat der Gesetzgeber bewusst nicht gemacht“, meint Jakobs. Stattdessen enthält das Gesetz nur eine relativ allgemeine Formulierung.

Denn neben den typischen Kündigungsgründen sollen auch besondere Einzelfälle Berücksichtigung finden – selbst wenn damit die eigentlich erwünschte Rechtssicherheit erst durch eine sich entwickelnde detaillierte Rechtsprechung erreicht wird.

Neuerung Nr. 2: Auch Teilkündigungen sind jetzt möglich

Das Bauvertragsrecht sieht die Möglichkeit von Teilkündigungen ausdrücklich vor. Eine ähnliche Regelung gibt es bislang schon in der VOB/B, sagt Baurechtsexperte Jakobs. Aber deckungsgleich sei die Formulierung nicht.

Laut Paragraf 648a BGB ist eine Teilkündigung nur möglich, wenn sie sich auf einen „abgrenzbaren Teil“ des Werks bezieht. Doch was ist das genau? Im Bauvertragsrecht ist auch das nicht konkretisiert.

Nach Einschätzung des Rechtsanwalts kann „ein abgrenzbarer Teil“ theoretisch fast alles sein. Deshalb sieht er in dieser Regelung enormes Streitpotenzial. Er geht davon aus, dass Baukammern künftig beispielsweise klären müssen, ob ein halbgedecktes Dach einem abgrenzbaren Teil entspricht oder nicht.

Neuerung Nr. 3: Was auf eine Teilkündigung folgt

Das Bauvertragsrecht regelt zudem, welche Rechte und Pflichten die Vertragsparteien nach dem Ausspruch einer Teilkündigung haben. So können Auftraggeber und Auftragnehmer nach Paragraf 648a Absatz 4 bei Bedarf die Leistungsfeststellung verlangen. „Dadurch soll Streit um die Vergütung verhindert werden“, sagt Baurechtsexperte Jakobs.

Unabhängig von der Leistungsfeststellung haben Bauunternehmer in jedem Fall Anspruch auf Vergütung – und zwar unabhängig davon, wer den Bauvertrag gekündigt hat. Der Vergütungsanspruch laut Paragraf 648 a Absatz 5 umfasst alle Leistungen, die bis zum Ausspruch der Teilkündigung erbracht wurden.

Allerdings können Handwerker ihren Vergütungsanspruch theoretisch auch verwirken. „Dafür muss das Werk aber so mangelhaft sein, dass es praktisch wertlos ist“, sagt der Rechtsanwalt. Für sehr wahrscheinlich hält er ein solches Szenario deshalb nicht.

Neuerung Nr. 4: Kündigungen müssen zwingend schriftlich erfolgen

Manchmal fühlen sich Handwerker regelrecht von der Baustelle gejagt – zum Beispiel, weil ihnen der Bauherr auf dem Bauplatz lauthals sagt: „Verschwinde!“. Doch wie ist eine solche Äußerung einzuordnen? „Bislang wurde in solchen Fällen häufig darüber gestritten, ob das als Kündigung auszulegen ist“, sagt Rechtsanwalt Alexander Jakobs.

Diesem Problem schiebt das Bauvertragsrecht nun einen Riegel vor. Denn die Schriftform ist seit Jahresanfang bei der Kündigung von Bauverträgen erstmals gesetzlich vorgeschrieben. „Das schafft Rechtssicherheit“, betont der Baurechtsexperte. Alles, was mündlich laufe, sei daher unwirksam.

Mehr zum Thema erfahren Sie auf unserer Themenseite zum neuen Bauvertragsrecht.

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Für die Kündigung von Bauverträgen schreibt das Bauvertragsrecht die Schriftform vor. Eine Kündigung per E-Mail ist daher bei neuen Bauverträgen nicht mehr möglich.

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