Zum Teil in Schwarzarbeit errichtet: Laut einem BGH-Urteil ist ein Gebäude dadurch nicht automatisch mangelhaft.
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Zum Teil in Schwarzarbeit errichtet: Laut einem BGH-Urteil ist ein Gebäude dadurch nicht automatisch mangelhaft.

Urteil

Schwarzarbeit: Bau nicht automatisch mangelhaft

Ein Gebäude wird teilweise in Schwarzarbeit gebaut. Laut BGH spricht das nicht automatisch für einen Baumangel.

Der Fall: Eine Frau kauft für rund 250.000 Euro ein Grundstück, auf dem sich ein Gebäude befindet. Im Kaufvertrag wird die Haftung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen. Bei Umbauarbeiten stellt die Frau fest, dass Keller und Haussockel feucht sind. Wegen dieser Mängel verlangt sie Schadensersatz.

Das Kammergericht Berlin verurteilt den Verkäufer zu 35.000 Euro. Er habe arglistig gehandelt, weil er verschwiegen hatte, dass die Bodenplatte und die Abdichtung des Gebäudes in Schwarzarbeit hergestellt wurden.

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Das Urteil: Der Bundesgerichtshof (BGH) sah die Sache anders. Arglist beziehe sich immer auf einen konkreten Mangel. Deshalb liege Arglist nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest für möglich hält.

Vereinbaren zwei Parteien Schwarzarbeit, sei der Vertrag nichtig. Aus einem Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz lasse sich jedoch nicht ableiten, dass der Auftraggeber von Mängeln weiß.

Auch ein Grundstück sei nicht mangelhaft, nur weil darauf ein Gebäude steht, das schwarz gebaut wurde. Verstöße gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz sagten nur etwas über das Geschäftsgebaren des Verkäufers aus und nicht über das dort errichtete Gebäude. Daher wirke sich ein solcher Verstoß nicht auf den Wert des Grundstücks aus.

Der BGH verwies den Fall zurück zum Kammergericht Berlin. Dort müssen die Richter nun klären, ob der Verkäufer über die mangelhaften Abdichtungsarbeiten im Keller Bescheid wusste. (Urteil vom 28. Mai 2021, Az.: V ZR 24/20)

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