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Banken

So kämpfen Sie um Ihre Sicherheiten

Ob Immobilien, Wertpapiere oder Lebensversicherung: Kein Kredit ohne solche Sicherheiten. Manchmal übertreiben es die Banken allerdings. Doch gegen Übersicherung können Sie sich wehren.

 - Foto : independent light | MEV
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Sicherheiten sind ein echter Engpass, wenn es um neue Kredite geht. In einer Umfrage des ZDH beklagen fast 43 Prozent aller Handwerker, dass ihre Banken mehr Kreditsicherheiten verlangen. Die Prognose des ZDH klingt düster: Es drohe ein akutes Problem, da Betriebe nicht immer neue Sicherheiten zur Verfügung stellen können.

Die Folge bekämen kleine Firmen schon heute zu spüren: Häufigster Grund für die Ablehnung von Investitionskrediten seien unzureichende Sicherheiten.


Dabei schießen die Banken allerdings auch mal über das Ziel hinaus. „Wir haben es regelmäßig mit Fällen zu tun, in denen Banken zu hohe Sicherheiten fordern“, berichtet Rechtsanwalt Ernst-August Bach aus Hannover.


Die gute Nachricht: Wenn es Banken übertreiben, könne das zum Verfall sämtlicher Sicherheiten führen, sagt Bach. In schwerwiegenden Fällen hätten Handwerker sogar Anspruch auf Schadenersatz.


Die schlechte Nachricht: Nicht jede Sicherheit ist so viel wert, wie ein Kreditnehmer es vielleicht erwartet.


Wie hoch darf eine Bank Kredite besichern?
Banken haben einen erheblichen Spielraum bei der Forderung nach Sicherheiten. Erst wenn eine Bank einen Kredit massiv übersichert, haben Kreditnehmer die Möglichkeit zur Gegenwehr, berichtet Bach.


  • Anfängliche Übersicherung: Übersteigt der Wert der Sicherheiten die Kreditsumme schon bei Abschluss des Kredites oder durch Nachbesicherung um mehr als das Doppelte, so handelt es sich um eine anfängliche Übersicherung. Ihr Recht: Im Streitfall kann das für die Bank zum Verfall sämtlicher Sicherheiten führen.

  • Nachträgliche Übersicherung: Hat ein Kreditnehmer seinen Kredit bereits teilweise abbezahlt, so kann sich ebenfalls eine Übersicherung ergeben, wenn die Bank nicht entsprechend Sicherheiten freigibt. Übersteigen die Sicherheiten den verbleibenden Restkreditbetrag um 50 Prozent, so handelt es sich um eine nachträgliche Übersicherung. Ihr Recht: In diesem Fall hat der Kreditnehmer Anspruch auf Freigabe der nicht mehr benötigten Sicherheiten.

  • Knebelung: Nimmt eine Bank durch ihre Besicherungspolitik einem Unternehmen jeden wirtschaftlichen Handlungsspielraum, so kann der Kreditnehmer zudem „Knebelung“ geltend machen. Das ist nach Bachs Erfahrung häufig dann der Fall, wenn ein Unternehmer alle verfügbaren Sicherheiten an eine einzige Bank gegeben hat, und die Bank trotz Teilrückzahlung von Krediten die entsprechenden Sicherheiten nicht wieder freigibt. „Dann ist es dem Betroffenen unmöglich, mit anderen Banken über eine Umschuldung zu verhandeln. Ihr Recht: Knebelung ist sittenwidrig und kann zu Schadensersatzansprüchen gegenüber der Bank führen.


Auf den folgenden Seiten lesen Sie, wie Banken Ihre Sicherheiten bewerten - und wie Sie sich auf solche Verhandlungen vorbereiten. Was sind Ihre Sicherheiten wert?


Ob Kredite übersichert sind, hängt auch von der Bewertung der Sicherheiten ab. „Wie Sicherheiten zu bewerten sind, ist ein regelmäßiges Streitthema zwischen Banken und Kreditnehmern“, betont Bach.
1. Immobilien
Besonders wenn es um Immobilien gehe, erlebten Kreditnehmer böse Überraschungen. „Kreditnehmer wissen ja, wie viel Geld sie in eine Immobilie investiert haben, und gehen häufig davon aus, dass die Bank diesen Betrag auch als Sicherheit ansetzt“, weiß der Experte. Doch Banken kalkulieren anders - für sie sind Ertragswert, Risikoabschläge und Beleihungswert entscheidend.

Ein Beispiel: Ein Unternehmer hat 1,5 Millionen Euro eine Immobilie investiert und diese vermietet. Für die Bank zählt nicht dieses Investitionsvolumen, für sie ist die Immobilie als Sicherheit nur 480.000 Euro wert. Und so rechnet die Bank:

  • Ertragswert: Sie ermittelt den jährlichen Netto-Mietzins (= Netto-Kaltmiete abzüglich Kosten) und multipliziert ihn mit einem marktüblichen Faktor, der je nach Lage zwischen 7 und 20 betragen kann. Beträgt der Netto-Mietzins in diesem Beispiel 100.000 Euro und liegt die Immobilie in einer durchschnittlichen Lage (= Faktor 10), so ergibt sich ein Ertragswert von 1 Million Euro.
  • Risikoabschläge: Von diesem Ertragswert nimmt die Bank Risikoabschläge vor. Zum Beispiel 10 Prozent allgemeinen Risikoabschlag und 10 Prozent Mietrisiko. Somit bleiben 80 Prozent vom Ertragswert (hier: 800.000 Euro).
  • Beleihungswert: Immobilien werden in der Regel zu 60 Prozent (nach Hypothekenbank-Gesetz) beliehen, das ist der sogenannte Beleihungswert. Das entspricht in diesem Beispiel einem Beleihungswert von 480.000 Euro. Denkbar ist aber auch eine Beleihung von 90 bis 100 Prozent bei guter persönlicher Bonität des Schuldners, in diesem Fall wäre der Beleihungswert 800.000 Euro.

2. Lebensversicherungen
Die Beleihungsgrenze liegt bei Kapitallebensversicherungen bei 80 Prozent des aktuellen Rückkaufswertes.


3. Festgelder
Bei Festgeldern beleiht die Bank in der Regel den Nominalbetrag.

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4. Wertpapiere
Die Beleihungsgrenzen von Wertpapieren hängen von ihrem Marktwert ab. Bei Aktien werden in der Regel 60 Prozent des Marktwertes angesetzt, bei Bundesschatzbriefen auch bis zu 100 Prozent.


5. Forderungen
Bei Forderungsabtretungen hängt die Beleihungsgrenze von der Bonität des Schuldners und der wirtschaftlichen Lage der Branche ab. Forderungen gegenüber dem Finanzamt oder der öffentlichen Hand können mit 90 oder 100 Prozent angesetzt werden, Forderungen gegenüber privaten Schuldnern in der Regel jedoch mit maximal 50 Prozent.


6. Bürgschaften
Auch Bürgschaften sind eine Form der Sicherheit. Immer wieder komme es allerdings vor, dass solche Bürgschaften von Banken zwar gerne genommen, jedoch als Sicherheit mit „Null“ bewertet werden, sagt Bach. „Das ist nicht in Ordnung. Wenn eine Bürgschaft nichts wert ist, könnte die Bank sie auch herausgeben.“ Bürgschaften sind anhand einer Selbstauskunft und eines Vermögensverzeichnisses des Bürgen zu bewerten. Dabei sind dessen Vermögensbestandteile (Immobilien, Festgeld, Wertpapiere etc.) entsprechend zu bewerten.

Auf der nächsten Seite lesen Sie, wie Sie sich auf Verhandlungen über Sicherheiten vorbereiten.

3 Tipps für Ihre Verhandlungen über Sicherheiten


Ob neuer Kredit, Nachbesicherung oder Freigabe alter Sicherheiten: Wer seiner Bank nicht kampflos Sicherheiten überlassen will, muss sich auf die Verhandlungen gut vorbereiten. 3 Tipps von Rechtsanwalt Ernst-August Bach:


1. Nehmen Sie die Bewertung der Bank nicht einfach hin
Schalten Sie zur Bewertung von Immobilien einen eigenen, vereidigten Sachverständigen ein. Dessen Gutachten hat auch bei der Bank Gewicht. Ohne dessen Gutachten können sie kaum verhandeln.


Je nach Größe und Wert einer Immobilie liegen die Kosten für ein solches Gutachten in der Regel bei 1000 bis 5000 Euro. Bei der Bewertung anderer Sicherheiten (Kundenforderungen, Wertpapiere etc.) kann Sie Ihr Steuerberater unterstützen.


2. Kümmern Sie sich frühzeitig um die Freigabe von Ansprüchen
Bestehen Sie nach Rückzahlung von Teilkrediten auf angemessener Freigabe von Sicherheiten. So haben Sie beim nächsten Kreditantrag oder der Forderung auf Nachbesicherung wieder Spielraum.


3. Lassen Sie sich kompetent beraten
Steht ein Streit über Sicherheiten mit der Bank an, so sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
Insbesondere in Sanierungsfällen spielt die rechtliche Seite eine große Rolle. Sonst besteht die Gefahr, dass sich die Sanierung so lange hinauszögert, bis die Bank den Kredit aufgrund der sich verschlechternden wirtschaftlichen Situation kündigt.

(jw)

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