von Dirk Witte
Mit zwei Urteilen hat der Bundesfinanzhof (BFH) den Vermietern den Rücken gestärkt. In beiden Fällen versagte zunächst das zuständige Finanzamt die Anerkennung von Vermietungsverlusten, weil die Eigentümer offensichtlich keine Gewinne erzielen wollten. Dieses hatten die Beamten damit begründet, dass die Finanzierungsbedingungen in beiden Fällen unmöglich zu Totalgewinnen führen könnten. Die langfristig erzielbaren Kaltmieten würden die langfristigen Gesamtkosten der Immobilien nicht decken. Die Ausführungen waren mathematisch gesehen korrekt. Ohne Absicht, einen Überschuss zu erwirtschaften, liege aber eine so genannte Liebhaberei vor, welche niemals die Einkommensteuer mindern dürfe.
Das sieht der BFH anders. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung sei grundsätzlich davon auszugehen, dass der Vermieter beabsichtigt, Überschüsse zu erzielen. Außerdem sei es egal, wie der Investor das Grundstück finanziere. Die Überschussabsicht sei damit nicht mehr vom Vermieter mathematisch nachzuweisen. Vielmehr müssen die Finanzämter in anderer Weise die mangelnde Absicht nachweisen (Az. IX R 10/04 und IX R 15/04).
Aber Vorsicht: Dies ist kein Freibrief für Vermieter. Wird ein Mietvertrag nur aus privaten oder steuerlichen Gründen abgeschlossen, darf und muss das Finanzamt die Verluste weiterhin streichen. Typische Beispiele sind die verbilligten Mieten für Verwandte ohne Totalgewinn und jetzt nach Wegfall der Eigenheimzulage die Vermietung für wenige Jahre mit der Absicht der späteren Eigennutzung eines Grundstückes.
Dirk Witte ist Steuerberater in Wildeshausen.