Schadensersatz, obwohl ein Mangel vollständig beseitigt wurde? Das ist nach einem aktuellen Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart durchaus möglich.
Einen Anspruch auf Schadenersatz hat ein Kunde demnach immer dann, wenn sich der Verkaufswert seiner Immobilie durch einen Mangel mindert. Das gilt auch dann, wenn der Mangel längst beseitigt worden ist und die Immobilie gar nicht verkauft werden soll. Begründung: Ein künftiger Käufer könnte ja noch weitere, versteckte Mängel vermuten und deshalb den Kaufpreis drücken.
Der Fall: Schadenersatz für einen fiktiven Schaden
Ein Dachdecker sollte für rund 20.000 Euro ein Pultdach errichten. Das ging gründlich schief. Der Handwerker musste noch einmal ran und das Dach auf eigene Kosten für rund 15.000 Euro sanieren.
Trotzdem wollte der Kunde nun nicht mehr den vollen Werklohn zahlen. Seine Begründung: Der Verkaufswert des Hauses sei durch den Mangel gesunken.
Verkaufen wollte der Kunde sein Haus zu diesem Zeitpunkt zwar nicht. Doch irgendwann in der Zukunft könnte das ja einmal der Fall sein.
Wenn ein Kaufinteressent erfahre, dass es schon kurz nach Fertigstellung des Hauses umfangreiche Nachbesserungen gab, dann werde er weitere Baumängel vermuten. Dadurch sinke der Verkaufswert.
Und genau dafür wollte der Kunde schon heute einen Ausgleich vom Handwerker.
Die Richter stellten sich auf die Seite des Kunden: Er habe Anspruch auf "merkantile Wertminderung", also Schadenersatz für verlorenen Verkaufswert. Den Handwerker kostete das 3000 Euro.
Die Begründung: Es bleiben Restzweifel
Die Richter begründeten das so: Bei einem neuen Pultdach seien in der Regel in den ersten 25 Jahren keine Reparaturen erforderlich. So frühe Nachbesserungen könnten bei Kaufinteressenten den Verdacht erwecken, dass es weitere Mängel gebe.
Das gelte umsomehr, da bei einer Dachsanierung meist Restzweifel bestehen bleiben, ob wirklich alle Mängel beseitigt wurden. Denn eine vollständige Prüfung finde meist nicht statt, weil das mit erheblichen Kosten und neuen Risiken für das Dach verbunden sei, da ein Gutachter dazu das Dach wieder öffnen müsste.
Besonders betroffen: Keller und Dach
Grundsätzlich droht diese Art Schadenersatz bei allen Mängeln an der Hauskonstruktion, wenn erhebliche Sanierungsarbeiten erforderlich sind, die sich nicht hundertprozentig überprüfen lassen. Besonders hoben die Richter dabei die Gefahr durch Undichtigkeiten (Dach) und Feuchtigkeitsbildung (Keller) hervor.
Wie Sie sich gegen solche Schadenersatzforderungen bei Mängeln schützen können, lesen Sie auf der nächsten Seite.
Schadenersatz bei Mängeln: So schützen Sie sich
Die Regel sind solche Schadensersatzforderungen trotz beseitigter Mängel nicht, weiß Bernd Hinrichs, Fachanwalt für Baurecht aus Aurich. "In konkreten Fällen geht es in der Regel um elementare Schäden durch Feuchtigkeit."
Auch die Richter im Urteil sprechen von elementaren Schäden an der Baukonstruktion, vor allem am Dach (elementare Undichtigkeit) und im Keller (Feuchtigkeit).
Da solche Urteile sich jedoch immer schneller durchs Internet verbreiten, könnten solche Klagen zunehmen. Hinzu kommt die Gefahr, dass unseriöse Auftraggeber daraus gezielt eine Masche machen könnten, um Zahlungen zu mindern oder zu verzögern.
Selbst dokumentieren
Um dieses Risiko zu senken, sieht Hinrichs zwei Möglichkeiten:
- Dokumentieren Sie Ihre Nachbesserungsarbeiten laufend durch Fotos, vielleicht auch durch Videoaufnahmen und zusätzlich Notizen. Denn bis so ein Fall vor Gericht landet, kann sich niemand mehr so richtig erinnern, was damals gemacht wurde. Fotos oder Videos frischen die Erinnerung schneller wieder auf - und nehmen Kunden manchmal auch schon den Wind aus den Segeln.
- Sicherer, aber auch teurer: Beauftragen Sie selbst einen Sachverständigen, der die Sanierungsarbeiten von Anfang an begleitet, dokumentiert und abschließend begutachtet. Dieser Sachverständige kann im Rechtsstreit vor Gericht bestätigen, dass alle Mängel fachgerecht beseitigt wurden.
Weitere Infos zum Thema:
(jw)