Wollte ein Immobilieneigentümer dem Finanzamt bislang weis machen, dass er den vermieteten Teil eines Mehrfamilienhauses fremd, den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil dagegen mit eigenen Mitteln finanziert hat, stieß beim Finanzamt bisher stets auf taube Ohren. Das Ziel war klar: Durch diesen Dreh wollte der Eigentümer erreichen, dass 100 Prozent seiner Schuldzinsen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden konnten.
Das Finanzamt seinerseits ging folgendermaßen vor: Die Schuldzinsen wurden nach dem Verhältnis der Wohnflächen zur Gesamtwohnfläche in nicht abzugsfähige und abzugsfähige Werbungskosten aufgeteilt. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs ist die Aufteilung der Schuldzinsen auf die jeweiligen Gebäudeteile nun möglich (BFH, Urteil v. 9.7.2002; Az: IX R 65/00). Es sollten jedoch folgende Grundregeln beherzigt werden:
Aufteilung und Wertzuweisung der einzelnen Wohnungen beziehungsweise Etagen bereits im Notarvertrag.
Abschluss separater Darlehensverträge getrennt nach Wohneinheiten beziehungsweise Etagen.
Wer sich an diese beiden Voraussetzungen hält, spart enorm Steuern. Schließlich lässt sich so leicht der gesamte Darlehensbetrag auf den vermieteten Teil umlegen.
Die Lösung: Aufteilung bereits im Notarvertrag
Ein Beispiel: Heinz Wohlgemut kauft ein Mehrfamilienhaus für 250.000 Euro. Die erste Etage möchte er gewerblich vermieten, die zweite Etage möchte er selbst bewohnen. Er ordnet den beiden Etagen bereits im Notarvertrag den jeweiligen Kaufpreis zu: erste Etage 150.000 Euro; zweite Etage 100.000 Euro.
Schließt Heinz Wohlgemut nun einen Darlehensvertrag über die erste Etage mit 11.000 Euro Zinsen im Jahr ab und finanziert die zweite Etage aus seinem Sparstrumpf, kann er die gesamten 11.000 Euro als Werbungskosten von den künftigen Mieteinnahmen abziehen.
Zusätzlicher Vorteil: Umsatzsteuer-Ersparnis
Wird im Notarvertrag ferner vereinbart, dass Umsatzsteuer anfällt, sichert die Aufteilung des Kaufpreises außerdem die eindeutige Zuordnung für die Vorsteuererstattung. Für die eigen genutzte Etage gibt es nämlich keine Umsatzsteuer zurück.