Sonnenmieter auf dem Dach

Weit über acht Millionen Bundesbürger erzeugen inzwischen Solarenergie zur Strom- oder Wärmeversorgung. Aber nach Schätzungen des Bundesverbandes für Solarwirtschaft (BSW Solar) wird bisher nur gut ein Zehntel der geeigneten Dächer genutzt.

Die Eigentümer wissen oft gar nicht, dass ihr Dach geeignet ist. Oder glauben, eine Solarstromanlage wäre zu teuer. So ging es auch Jörg Simon. Der Unternehmer im westfälischen Büren hatte neue Gebäude gebaut. Die Dächer sind gen Westen ausgerichtet. „Ich dachte, da ist die Installation einer Photovoltaikanlage nicht möglich“, erinnert er sich. Jetzt arbeitet dort eine Anlage mit 54 Kilowatt.

„Oft werden die Photovoltaikanlagen nach einer Dachsanierung oder einem Neubau installiert“, weiß Jens Dörbaum, Projektentwickler bei Solartechnik Stiens in Kaufungen. Der Installationsbetrieb hat die Anlage auf dem Dach von Jörg Simon errichtet. Auch wenn ein Handwerker, Gewerbetreibender oder Landwirt den Bau einer Solaranlage scheut, kann sein Dach genutzt werden. Installationsbetriebe wie Solartechnik Stiens bringen Gebäudeeigentümer und Investoren zusammen. Am Ende steht ein Vertrag, der beide Seiten belohnt.

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Wie hoch ist der Pachtzins?

Wird die Photovoltaikanlage von einer Person betrieben, die nicht Eigentümerin des Gebäudes ist, muss ein Dachnutzungsvertrag abgeschlossen werden. Darin wird auch das jährliche Nutzungsentgelt für den Gebäudeeigentümer festgeschrieben – der Gewinn aus der Verpachtung seines Daches. Er hängt unter anderem von der Wirtschaftlichkeit der Anlage ab, die sich aus Dachausrichtung und -neigung ergibt. Dörbaum beziffert die durchschnittliche Pacht derzeit auf acht Euro pro Kilowatt und Jahr. Eine riskantere Möglichkeit ist die Anlehnung der Höhe des Pachtzinses an den Ertrag der Anlage. Dann trägt der Gebäudeeigentümer das Risiko eines Ertragsausfalls etwa bei einem Defekt am Generator mit. Er kann aber auch von einem eventuellen Ertrag mitprofitieren.

In welcher Form der Pachtzins gezahlt wird, bleibt den Vertragspartnern überlassen. Neben der regelmäßigen Zahlung pro Monat oder Jahr gibt es die Möglichkeit, die Pacht als Einmalzahlung am Anfang der Laufzeit an den Gebäudeeigentümer abzugelten. „Das wird sehr häufig in Anspruch genommen, weil das Dach vor der Installation noch saniert wurde“, sagt Jens Dörbaum. In dem Falle kann der Gebäudeeigentümer einen Teil der Dachsanierung oder des Neubaus über den Pachtzins bezahlen.

Auch Jörg Simon hat diese Variante gewählt. Schließlich hat der Bau der Halle viel Geld gekostet und weitere Investitionen in seinen Betrieb standen an. „Bis vor zwei Jahren haben wir es so gemacht, dass wir gar keine Pacht bezahlt haben, sondern dem Eigentümer die kompletten Dachflächen saniert haben“, erklärt Jens Dörbaum. Asbest und alte Eternitplatten mussten raus. Während einer Sanierung kann die Photovoltaikanlage bei der statischen Auslegung gleich mit berücksichtigt werden. „Dafür durften wir für die kompletten 20 Jahre die Photovoltaikanlage auf dem Dach betreiben. Das geht jetzt leider nicht mehr“, bedauert Dörbaum. Die Einspeisevergütung, über die sich die Investition amortisiert, ist gesunken. Für eine volle Dachsanierung reicht sie nicht mehr.

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Tipps zum Vertrag

Der Bundesverband Solarwirtschaft rät, Stromliefer- und Pachtvertrag separat aufzusetzen:

• Der Pachtvertrag sollte ­Regelungen zur Laufzeit, Kündigung, Haftung, Vertragsanpassung oder Pachtzins enthalten.
  
• Er muss auf die spezifischen Anforderungen ausgelegt sein, die mit dem Bau und Betrieb einer Photovoltaikanlage zusammenhängen.
  
• Er klärt, wer die Verantwortung für die Statik des Dachs übernimmt unnd wie mit einer nachträglichen Bebauung zu verfahren ist, durch die die Module der Solarstromanlage verschattet werden.
  
• Das Recht des Anlagen­betreibers, im Falle einer ­Reparatur oder der Wartung der Anlage das Grundstück und das Dach betreten zu dürfen, muss ganz klar im Dachnutzungsvertrag festgehalten sein.
  
• Der Gebäudeeigentümer muss beim Grundbuchamt auf seinem Grundstück eine sogenannte erstrangige Dienstbar­keit ­eintragen lassen. So ist der ­Anlagenbetreiber auf der­ sicheren Seite, dass er das ­Nutzungsrecht behält, wenn der Vertragspartner das Gebäude verkauft.
  
• Der Eintrag muss im Rang vor anderen im Grundbuch eingetragenen Rechten - wie etwa einer Hypothek - stehen. So behält der Betreiber sein Nutzungsrecht, wenn der Gebäudeeigentümer Insolvenz anmeldet.