Noch gibt es sie, die Unternehmen und Kommunalbetriebe, in denen ganze Abteilungen tagtäglich damit beschäftigt sind, die zahllosen Verträge mit Wartungskolonnen, Gärtnern, Wachdiensten und Cateringfirmen zu einem lückenlosen Gebilde zusammenzufügen - die Gebäudebewirtschaftung als gigantisches Puzzle. Doch der Trend geht in eine andere Richtung: Facility Management (FM) heißt das Zauberwort. Dienstleister produzieren Angebote aus einer Hand. Von der Planung und Erstellung von Gebäuden und Anlagen über die Bewirtschaftung bis hin zum Abriß nehmen sie ihren Kunden alles ab, was nicht unmittelbar zu deren Kerngeschäft gehört.
Marktpotenzial lockt die Konkurrenz
Der Deutsche Verband für Facility Management (GEFMA) schätzt das Marktpotenzial für fremdvergebene und selbsterstellte Facility-Management-Leistungen auf rund 38 Milliarden Euro. Wissenschaftler am Institut für angewandte Innovationsforschung (IAI) der Universität Bochum gehen sogar von einem Marktpotenzial von mindestens 417 Milliarden Euro aus. Noch entwickelt sich die Nachfrage verhalten, doch die Prognosen haben die Anbieterseite bereits in Bewegung gebracht. Neben den Branchen aus dem klassischen Umfeld rund um die Immobilie drängen auch große Konzerne wie Siemens, Lufthansa oder Daimler Benz drängen mit Tochterunternehmen auf den Markt.
Mit der wachsenden Anbieterzahl sind auch die Preise unter Druck geraten. Erschwerend kommt nach Ansicht der Gefma eine schwache Nachfrageentwicklung hinzu. Diese Einschätzung bestätigt Dietmar Rokahr: "Das Handwerk leidet darunter, dass sich der Markt nicht so entwickelt, wie noch vor zwei Jahren beschrieben", sagt der Leiter der Betriebsberatung der Handwerkskammer Hannover.
Handwerk unter Druck
Eine Folge dieser Entwicklungen ist, dass traditionelle Gewerke- oder Branchengrenzen zunehmend verwischen. Im Handwerk sind davon vor allem die SHK- und Elektrobetriebe, die Gebäudereiniger, aber auch etliche Bauunternehmen betroffen. Markus Thomzik, Mitarbeiter am Institut für angewandte Innovationsforschung (IAI) der Universität Bochum, sieht für die Handwerksbetriebe meist nur eine Möglichkeit, wenn sie den großen Konkurrenten etwas entgegensetzen wollen: Sie müssen miteinander kooperieren.
Große und kleine Handwerkskooperationen tummeln sich mittlerweile auf diesem Feld und bieten Teil- und Komplettleistungen an. Viele Betriebe bewegen sich von ihren Inseln fort. So bietet im Gebäudereinigerhandwerk eine wachsende Zahl von Betrieben weitere Leistungen wie Catering oder Abfallentsorgung an. Diese Strategie, zumindest größere Teilbereiche des Facility Management abzudecken, ist auch im Elektrohandwerk zu beobachten, wo sich etliche Betriebe bereits mit der gesamten Gebäudetechnik beschäftigen.
Was ist Facility Management?
Facility Management ist als Schlagwort in vieler Munde, doch was genau verbirgt sich dahinter? Der Begriff stammt aus den USA und lässt sich nur schwer ins Deutsche übersetzen.
Facility ...
Das Wort "Facilities" steht für alle Grundstücke, Gebäude, Infrastrukturen, Anlagen, Maschinen, Versorgungseinrichtungen und sonstige Installationen, die zur Leistungserstellung notwendig sind.
... Management
Zum Management dieser Facilities gehören deren Planung und Erstellung, die Bewirtschaftung und das Controlling. Das Management erstreckt sich über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie von der ersten Entwurfszeichnung des Architekten bis hin zum Abriss.
Die Kernbereiche
Zu den Kernbereichen der Branche zählen:
Gebäudetechnik, zum Beispiel Installation, Instandhaltung und Betrieb von Haustechnik sowie Informations- und Kommunikationstechnologie.
Sicherheit, zum Beispiel Werk- und Brandschutz sowie Umweltmanagement und Entsorgung.
Bautätigkeit inklusive Planung, Beratung und Instandhaltung.
Interne Dienste, zum Beispiel Empfang, Fuhrparkmanagement, Pförtner, Umzugsmanagement, Reinigung und Postzustellung.
kaufmännische Verwaltung, zum Beispiel Vermietung und Verpachtung, Betriebskostenabrechnung, Beschaffung und Vertragsmanagement sowie Versicherungswesen.
Ganzheitliche Lösungen
Neu am Facility Management ist der ganzheitliche Ansatz: Die einzelnen Teilaufgaben stehen nicht mehr isoliert nebeneinander, sondern werden miteinander verzahnt. Idealtypisch muss der Anbieter von Facility-Management-Leistungen zum Beispiel schon parallel zum Entwurf einer Gebäudefassade überlegen, ob und wie er diese Fassade später zu vertretbaren Kosten reinigen kann.
Begriffsverwirrung
Neben dem Facility Management kursieren auf dem Markt rund um die Immobilie auch Begriffe wie Objektbewirtschaftung, Objektmanagement oder Gebäudemanagement. Die Begriffe "Gebäudemanagement" und "Facility Management" werden häufig synonym verwendet. Im engeren Sinne bezieht sich Gebäudemanagement aber allein auf die Phase, in der das Gebäude genutzt und bewirtschaftet wird. Das Gebäudemanagement schließt sowohl technisch orientierte als auch infrastrukturelle und kaufmännische Dienstleistungen ein.
Zur Begriffsverwirrung hat außerdem beigetragen, dass sich viele Unternehmen als Facility-Management-Anbieter ausgeben, es aber nicht wirklich sind. Wenn zum Beispiel ein Sicherheitsdienstleister zugleich Reinigungsarbeiten anbietet, so ist das noch kein Facility Management, sondern lediglich ein Ausschnitt aus dem gesamten Leistungsspektrum.
Mit Strategie zum Systemanbieter
Komplettlösungen aus einer Hand stehen hoch im Kurs, wenn es um den Dienst an der Immobilie geht. Die Markttrends deuten drauf hin, dass in Zukunft vor allem die großen und leistungsfähigen Komplettanbieter von Facility-Management-Leistungen den Ton angeben werden. Handwerksunternehmen, die lediglich einzelne Leistungen aus diesem Spektrum anbieten, werden es vielfach schwer haben: Sie laufen Gefahr, zum Subunternehmer degradiert oder ganz vom Markt des Facility Management verdrängt zu werden. Das bestätigt jüngst auch eine Studie der Unternehmensberatung Dr. Michael Taeger amp; Partner (MTP): Je größer der Kunde, desto weiter hinten stehe das Handwerk in der Vertragskette.
Strategie entwickeln
Den Sprung vom Einzelanbieter zum System- oder Teilsystemanbieter mit überregionalem Aktionsradius werden viele Handwerksbetriebe nur dann schaffen, wenn sie mit anderen Unternehmen kooperieren. Ob nun mit anderen gemeinsam oder im Alleingang - wer sich zum (Teil-)Systemanbieter entwickeln möchte, der muss sich zunächst eine geeignete Strategie überlegen. Grundsätzlich kann das Unternehmen dabei drei verschiedene Richtungen einschlagen (Quelle: Institut für angewandte Innovationsforschung an der Universität Bochum):
Horizontale Erweiterung des Leistungsbündels durch die Übernahme von Teilleistungen, die mit den bisherigen Funktionen verwandt sind.
Beispiel:Ein Anbieter der SHK-Technik übernimmt das gesamte technische Gebäudemanagement einer Immobilie und richtet dafür ein integriertes Gebäudeleitsystem ein.
Vertikale Erweiterung des Leistungsbündels durch die Übernahme von Teilleistungen, die auf einer vor- oder nachgelagerten Werttschöpfungsstufe erbracht werden.
Beispiel: Ein Elektrobetrieb kooperiert mit Ingenieuren und übernimmt neben der Installation auch den Betrieb und die Wartung bestimmter Anlagen.
Laterale Erweiterungen des Leistungsbündels durch die Übernahme völlig neuer Aufgaben, die außerhalb des angestammten Geschäftsfeldes liegen.
Beispiel: Ein SHK-Betrieb bietet auch Leistungen des infrastrukturellen Gebäudemanagements an (z.B. Gebäudereinigung, Sicherheitsdienste).
Neue Kompetenzen aufbauen
Die genannten Strategien sind nur dann umsetzbar, wenn sich der Betrieb neue Kompetenzen in bisher nicht "beackerten" Feldern aufbaut oder mit Unternehmen kooperiert, deren Leistungsangebot das eigene entsprechend ergänzt. Dass so etwas erfolgsträchtig ist, hat zum Beispiel das Gebäudereinigerhandwerk vorgeführt: Etliche Unternehmen dieser Branche haben ihre Angebotspalette bereits ausgeweitet. Neben der Reinigung bieten sie auch Dienstleistungen wie Catering, Personentransport, Abfallentsorgung und Parkplatzbewirtschaftung an. In Teilbereichen setzen die handwerklichen Anbieter so einzelne Puzzlestücke zu Systemleistungen zusammen.
Teillösung oder Komplettangebot?
Einen Königsweg für das Handwerk im Facility Management gibt nicht. Ob passgenaue Komplettlösungen oder intelligente Teilleistungen es gilt abzuwägen, was die beteiligten Betriebe für sinnvoll halten und umsetzen können, sagt Markus Thomzik vom Institut für angewandte Innovationsforschung in Bochum. Große Kooperationen hätten den Vorteil, beides anbieten zu können. Sie hätten aber auch mit besonderen Problemen zu kämpfen: Für das Angebot müssen komplexe Strukturen und Regelwerke entwickelt werden. Und bis ein einzelner Handwerker an den Aufträgen partizipiert, kann viel Zeit vergehen.
Schrittweise zum Systemanbieter
In der Praxis haben sich die großen Facility-Management-Gesellschaften des Handwerks inzwischen für den pragmatischen Weg entschieden. Schrittweise will etwa Rainer Wahl, Mitinitiator der Facility Management Niedersachsen (FMN) AG an die Kunden heran: Sie werden keinen Kunden finden, der schlagartig alle Bereiche nimmt. Sie werden immer nur mit Teilleistungen einsteigen. Teilleistungen sind der realistische Weg, meint auch Dietmar Rokahr, Betriebsberater der Handwerkskammer Hannover. Thomzik empfiehlt ein planvolles Vorgehen:
Leistungsangebot festlegen:
Sollen Komplett- oder Teilleistungen erbracht werden? Können und sollen Kunden durch schrittweise Ausweitung des Angebotes zur Nutzung von Komplettleistungen bewegt werden?
Zielgruppe festlegen:
Soll der regionale oder ein überregionaler Markt bearbeitet werden? Welche Kundengruppen kommen in Frage: Gewerbliche, private oder öffentliche Kunden?
Kooperationsstruktur festlegen:
Welche Kompetenzen werden benötigt? Wieviel Partner sind erforderlich, um angebotene Leistungen erbringen zu können?
Funktionsbereiche festlegen:
In welchen betrieblichen Feldern sollen die Partner kooperieren? Leistungserstellung, Marketing, Akquisition, Projektmanagement usw.?
Eigenes Profil entwickeln
Chancen räumt Friedrich Kerka, Mitarbeiter der Prof. Staudt Innovation Consulting in Bochum, dem Handwerk ein, wenn es vermeide, phantasielos den Strategien der Großkonzerne hinterher zu laufen. Wer sich hingegen auf die Entwicklung eines eigenen Leistungsprofils konzentriere, könne auch Anteile am FM-Markt erobern.
Auf Kundensorgen eingehen
Der Markt muss erst noch gemacht werden, sagt Friedrich Kerka, Mitarbeiter der Prof. Staudt Innovation Consulting in Bochum. 80 Prozent aller potenziellen Kunden sähen bisher keinen Vorteil im Facility Management. Sie mit passgenauen Lösungen zu überzeugen, sei die Herausforderung. Das alleine genüge jedoch nicht. Handwerker müssten sich vor allem über die Probleme der Kunden Klarheit verschaffen.
Auf die folgenden Probleme der Kunden müssten sich Facility-Management-Anbieter einstellen und Lösungen dafür anbieten können:
Zuständigkeiten und Prozesse im Gebäudemanagement seien häufig nicht transparent, von den Kosten gebe es nur bruchstückhafte Vorstellungen.
Die Möglichkeiten zur Umstellung seien oft durch langfristige Verträge mit spezialisierten Anbietern oder eigenem Personal begrenzt.
Die Befürchtung einseitiger Abhängigkeit wie auch eines Verlustes an Know-how könnten Kunden vom Anbieterwechsel abhalten.
Viele Kunden seien skeptisch, ob der Anbieter über Kompetenzen in allen Bereichen verfüge.
Einspareffekte würden hinterfragt, wenn der Unterschied zu bisher genutzen Leistungen nicht deutlich werde und ein Koordinator zusätzliche Kosten verursache.
Der Erfolg einer Verhandlungsstrategie hänge vom Ansprechpartner ab. Ein technischer Leiter werde anderen Argumenten gegenüber offen stehen als ein Kaufmann.
Wichtig ist es nach Kerkas Einschätzung vor allem, dem Kunden transparent zu machen, was das Neue ist und warum man es besser macht als andere. Wo eigene Problemlösungskompetenzen nicht nachweisbar sind, böten sich kooperative Lösungen an.
Kontakte nutzen
Im Kampf um die Facility-Management-Kunden sehen Praktiker und Wissenschaftler das Handwerk im Vorteil. Bestehende Kundenkontakte können für gezielte Überzeugungsarbeit genutzt werden:
Zielgruppen identifizieren
Systematisch betrachtet, sind alle Besitzer von Grundstücken und Gebäuden potenzielle Kunden von Facility-Management-Anbietern. Dazu zählen:
Handel, Gewerbe und Industrie mit Verkaufsstellen, Produktionsstätten und Verwaltungsgebäuden
Banken und Versicherungen
Kommunen mit Verwaltungsgebäuden, Schulen und anderen öffentlichen Einrichtungen
Private und öffentliche Sport- und Kultureinrichtungen
Gastronomie und Hotelerie
Soziale Einrichtungen wie Kindergärten und Altenpflegeeinrichtungen in privater, kirchlicher und öffentlicher Trägerschaft
private Immobilienbesitzer
Wohnungsbaugesellschaften
Chance des Handwerks: Kundennähe nutzen
Die größten Chancen sehen Wissenschaftler wie Praktiker für Handwerker allerdings bei jenen Kunden, mit denen sie seit Jahren vertrauensvoll zusammenarbeiten:
Vertrauenslücke schließen
Vielen potenziellen Kunden gehe es nicht nur um den Preispoker, glaubt Dietmar Rokahr von der Handwerkskammer Hannover. Tatsächlich falle es vielen Eigentümer einfach schwer, die Verwaltung der Immobilie abzugeben. Hier sieht Rokahr allerdings auch eine Chance für Handwerksbetriebe, die an bestehende Kontakte anknüpfen: "Sie sind schon drin und müssen nun aufpassen, dass sie nicht herausgehebelt werden", rät Rokahr. "Wenn der Kunde reagiert, müssen wir da sein."
Nicht auf die Ausschreibung warten
Der Markt ist da, es gibt genügend Ausschreibungen, gibt sich Rolf Hirschhausen zuversichtlich. Der frisch bestellte Vorstand der Facility Management Niedersachsen AG will allerdings nicht nur auf Ausschreibungen warten, denn dann beginnt der Konkurrenzkampf mit den industriellen Großanbietern: Wir wollen vorher an die Kunden, bevor die ausschreiben, um sie durch individuelle Gespräche neugierig zu machen. Wir wollen sie überzeugen, dass es sich lohnt, sich auf das Kerngeschäft zu konzentrieren.
Passgenaue Lösungen entwickeln
Anzahl und Leistungen der Facility-Management-Anbieter sind für die Kunden kaum überschaubar. Immer gleich lauten die Leistungen aus einer Hand versprechenden Werbeformeln. Hier liegt jedoch auch eine Chance für das Handwerk, meint Markus Thomzik vom Institut für angewandte Innovationsforschung in Bochum: Wer sich von den Rundum-sorglos-Paketen der Hochglanzbroschüren absetzen wolle, müsse dem Kunden transparent machen, was das Neue ist und warum man es besser macht als andere: Wer zum Beispiel den Wartungsvertrag eines größeren Kunden hatte, erwirbt immer auch interne Kenntnisse, wo die Knackpunkte liegen und kann maßgeschneiderte, intelligente Lösungen anbieten.
Wer berät und informiert?
Portale und FM-Verbände
Deutscher Verband für Facility Management e.V. (GEFMA)
Dottendorfer Straße 86
53129 Bonn
Tel. 02 28/23 03 74
Fax: 02 28/23 04 98
E-Mail: info@gefma.de
IFMA Deutschland e.V.
Wasserburger Landstrasse 281
81827 Munchen
Tel. (089) 43906033
Fax (089) 43906034
E-Mail:
Facility-Management-Messe
jährliche Messe und Kongress für den gesamten FM-Markt
Rotebühlstraße 83-85
70178 Stuttgart
Tel. (0711) 61946-0
Fax (0711) 61946-90
info@mesago.de
Handwerksorganisationen
Lilienthalallee 4
60487 Frankfurt am Main
Tel. 0 69/24 77 47-0
Fax: 0 69/24 77 47-19
Bundesinnungsverband des Gebäudereiniger-Handwerks
Dottendorfer Straße 86
53129 Bonn
Tel. 02 28/91 77 5-0
Fax: 02 28/91 77 5-11
E-Mail: webmaster@gebaeudereiniger.de
Zentralverband Sanitär Heizung Klima
Rathausallee 6
53757 Sankt Augustin
Tel. 0 22 41/92 99 0
Fax: 0 22 41/21 35 1
E-Mail: zentralverband-shk@t-online.de
Forschung
Institut für angewandte Innovationsforschung (IAI) e.V.
Buscheyplatz 13
44801 Bochum
Tel. 02 34/97 11 7-0
Fax: 02 34/9 71 17-20
EMail: iai@ruhr-uni-bochum.de
