Auf einen Blick:
- Bauunternehmer müssen im Laufe des Bauprozesses rechtlich so einiges im Blick haben. Kümmern sie sich nicht rechtzeitig oder gründlich um bestimmte Dinge, kann sie das teuer zu stehen kommen.
- Eine Baurechtlerin verrät, was die häufigsten Handwerker-Fehler am Bau.
- Ob Bauabnahme, Baubehinderung, Bedenken bei der Bauausführung oder Widerrufsrecht – die Juristin, worauf Handwerker achten sollten.
Ob bei der Verzögerungen auf der Baustelle, bei der Bauabnahme oder bei Verträgen mit Verbrauchern – Bauhandwerker müssen rechtlich so einiges beachten. Läuft etwas schief, kann das weitreichende Folgen haben. Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht von der Kanzlei Deubner & Kirchberg in Karlsruhe weiß, welche Fehler für Handwerker besonders teuer werden können und wie sie sich vermeiden lassen.
Fehler Nr. 1: Keine Aufforderung zur Abnahme
Handwerker versäumen es häufig, den Bauherrn zur Abnahme aufzufordern, sagt die Juristin. Das sei ein großer Fehler, weil die Abnahme aus folgenden Gründen große Bedeutung für Handwerker hat:
- Mit der Abnahme wird der Werklohn fällig.
- Die Leistungs- und Vergütungsgefahr geht vom Handwerker auf den Bauherrn über.
- Die 5-jährige Gewährleistungsfrist wird in Lauf gesetzt.
- Die Beweislast für Mängel kehrt sich um.
- Schutzpflichten gehen auf den Bauherrn über.
Was die fehlende Abnahme finanziell bedeuteten kann, erläutert Jennifer Essig anhand eines Beispiels:
Nach dem Estrichleger ist ein Fliesenleger auf der Baustelle im Einsatz, der den Estrich ruiniert. Wegen der fehlenden Abnahme liegt die Leistungsgefahr noch beim Estrichleger. Er muss daher die Mängel ohne zusätzliche Vergütung beseitigen auch wenn er später möglicherweise den Fliesenleger in Regress nehmen kann.
Der Baurechtlerin zufolge müssen Handwerker sich zwar nicht unbedingt mit einer förmlichen Abnahme samt Abnahmeprotokoll absichern. „Weisen Sie den Kunden zumindest darauf hin, dass Sie mit den Arbeiten fertig sind und er sich das Werk anschauen und Beanstandungen innerhalb einer Frist mitteilen soll“, empfiehlt sie. Reagiert der Kunde nicht auf die E-Mail oder das Schreiben, dann könne zumindest eine fiktive Abnahme vorliegen – sofern Handwerker es nicht mit einem Verbraucher zu tun haben. Denn laut Essig gelten bei der Abnahme mit Verbrauchern laut § 640 Abs. 2 Satz 2 BGB strengere Voraussetzungen.
Abnahme: 6 Dinge, die Handwerker wissen müssen
Fehler Nr. 2: Nicht alle unterschreiben Abnahmeprotokoll
Ist eine förmlichen Abnahme vereinbart, wähnen sich die meisten auf der sicheren Seite. Doch das muss nicht so sein: Wird bei der förmlichen Abnahme ein Protokoll gefertigt, treten die Abnahmewirkungen laut Rechtsanwältin Essig nur ein, wenn die Bauvertragsparteien darauf unterschreiben: „Fehlt eine Unterschrift, ist das keine förmliche Abnahme.“ Das könne sich für Handwerker finanziell auf unterschiedliche Art und Weise bemerkbar machen, zum Beispiel wie folgt:
An einem Flachdach zeigen sich erst sechs Jahre nach dem Ende der Arbeiten Mängel. Fehlt die Abnahme für das Werk, hat die Gewährleistungsfrist noch nicht angefangen. Das bedeutet: Der Handwerker muss für die unter Umständen auch sehr teure Mängelbeseitigung aufkommen.
Fehler Nr. 3: Keine schriftliche Baubehinderungsanzeige
Verzögerungen sind auf dem Bau keine Seltenheit – zu verantworten haben Handwerker die aber nicht immer selbst. Doch das nachzuweisen, kann schwierig sein: „Viele Handwerker vergessen bei Verzögerungen, beim Bauherrn schriftlich Baubehinderung anzuzeigen“, sagt Jennifer Essig. Im Streit um die Bauzeitverzögerung könne das böse Folgen haben: Auf Handwerker können Vertragsstrafen, Schadensersatzforderungen oder auch die Kündigung des Vertrages zukommen, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht.
Um sich davor zu schützen, rät sie Handwerkern, Baubehinderungen immer sofort schriftlich beim Bauherrn anzuzeigen. In dem Schreiben sollten Handwerker laut Essig zumindest folgende Fragen beantworten:
- Seit wann besteht die Baubehinderung?
- Was ist der Grund dafür?
- Warum hat der Handwerksbetrieb die Baubehinderung nicht zu verantworten?
So funktioniert eine Baubehinderungsanzeige
Fehler Nr. 4: Keine schriftliche Bedenkenanmeldung
Viele Handwerker sprechen Probleme auf der Baustelle lieber persönlich an, anstatt sich schriftlich an den Bauherrn zu wenden. Dieses Vorgehen ist laut Baurechtlerin Essig allerdings „fahrlässig“, wenn sie Bedenken gegen die Bauausführung, die vom Bauherrn zur Verfügung gestellten Baumaterialien oder die Arbeiten des Vorgewerks haben.
„Ohne schriftliche Bedenkenanmeldung haben Handwerker in der Regel ein Nachweisproblem“, so die Juristin. Sie müssten möglicherweise für Baumängel haften, obwohl sie auf mögliche Probleme bereits während der Bauarbeiten mündlich hingewiesen haben. Und das könne richtig teuer werden. Als Beispiel nennt sie ein vom Architekten geplantes Flachdach, dessen Neigungswinkel nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. „Wer das erkennt und nur mündlich auf den Planungsfehler hinweist, muss schlimmstenfalls für Abriss und Neubau des Flachdachs mit aufkommen“, erläutert Essig.
So funktioniert die Bedenkenanmeldung
Fehler Nr. 5. Handwerker übernehmen unbewusst Planungsverantwortung
Eine schriftliche Bedenkenanmeldung schützt nicht immer vor der Haftung. „Kritisch wird es, wenn Handwerker im Schreiben Vorschläge machen, wie das Problem auf der Baustelle zu lösen ist“, sagt Essig. „Damit übernehmen sie unbewusst Planungsverantwortung.“
Und genau das könne ein Einfallstor für die Haftung sein, wenn die vorgeschlagene Lösung auch nicht funktioniert und später zu Baumängeln führt. „Handwerker sind dann nicht mehr durch die schriftliche Bedenkenanmeldung geschützt, selbst wenn sie die Bedenken korrekt angemeldet haben“, erläutert die Juristin. Deshalb empfiehlt sie Handwerkern im Rahmen der Bedenkenanmeldung, den Bauherrn immer nur nach dem weiteren Vorgehen zu fragen und niemals selbst Lösungsvorschläge zu machen.
Fehler Nr. 6: Verbraucher nicht über Widerrufsrecht aufklären
Verbraucher werden vom Gesetzgeber besonders geschützt. „Das sollten sich Handwerker immer bewusst machen, wenn sie Verträge mit Verbrauchern schließen“, sagt Jennifer Essig. Denn die Rechtsprechung sei sehr streng, wenn Verbraucherrechte nicht eingehalten werden. Als Beispiel nennt die Juristin das Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen.
Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) müssen Unternehmer, die außerhalb geschlossener Geschäftsräume mit Verbrauchern Verträge schließen, über das Widerrufsrecht aufklären. „Kommen Handwerker dieser Pflicht nicht nach, verlängert sich die Widerrufsfrist von 14 Tagen auf 12 Monate und 14 Tagen“, warnt Essig. Besonders teuer kann es für Handwerker der Expertin zufolge werden, wenn das Werk zum Zeitpunkt des Widerrufs schon fertiggestellt ist: „Verbraucher müssen dann nicht den vereinbarten Werklohn zahlen, wenn sie den Vertrag fristgerecht widerrufen haben, sondern Wertersatz für das bereits Erhaltene leisten“, erläutert sie. Und das könne einen (finanziellen) Unterschied ausmachen.
Tipp: Im Anhang des Bürgerlichen Gesetzbuchs, dem sogenannten EGBGB, ist ein Muster für eine Widerrufserklärung zu finden. „Damit können Handwerker wenig falsch machen“, sagt die Baurechtlerin. Allerdings warnt sie davor Änderungen am Text vorzunehmen: „Dann kann die Sache rechtlich schon ganz anders aussehen.“
Was beim Widerrufsrecht noch zu beachten ist, erfahren Sie hier.
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